Publication : DiagLuxe. Publié le .
DPE, plomb et amiante : trois diagnostics qui concernent le lot privatif
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) porte sur votre appartement seul, pas sur l'immeuble entier. Il est obligatoire à la vente comme à la location, quelle que soit la surface. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable et vaut dix ans. Pour un appartement de prestige, il classe le logement de A à G et détermine les éventuelles interdictions de location : les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront à partir du 1er janvier 2028.
Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ne concerne que les parties privatives de votre appartement, et uniquement s'il a été construit avant le 1er janvier 1949. À la vente, il est valable un an si du plomb est détecté au-delà du seuil ; en location, six ans. En l'absence de plomb, sa validité est illimitée.
L'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante s'applique aux immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Pour un appartement, il porte sur les parties privatives. À la vente, il est obligatoire ; en location, le bailleur doit le tenir à disposition du locataire sur demande, sans l'annexer au bail. Si aucun matériau amianté n'est repéré (repérage après le 1er avril 2013), sa validité est illimitée.
Source : service-public.gouv.fr
Électricité, gaz et termites : des diagnostics liés à l'installation intérieure
L'état de l'installation intérieure d'électricité et l'état de l'installation intérieure de gaz sont exigés si l'installation a plus de quinze ans. Ils portent sur les équipements situés dans le lot privatif, pas sur les parties communes. À la vente, ils sont valables trois ans ; en location, six ans. Depuis le 1er juillet 2017 pour les immeubles collectifs dont le permis date d'avant 1975, et le 1er janvier 2018 pour les autres, ces diagnostics sont obligatoires en location vide comme meublée de résidence principale. Ils ne s'appliquent pas à une location saisonnière ni à un bail commercial.
L'état relatif à la présence de termites ne concerne que la vente d'un logement situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Il porte sur le lot privatif et les parties communes attenantes. Sa validité est de six mois. Aucune obligation en location, ni pour un terrain nu.
Ces diagnostics sont réalisés par un diagnostiqueur certifié. En location, une attestation Consuel de moins de six ans peut remplacer l'état de l'électricité, mais aucune attestation de ce type n'est exigée d'un vendeur.
Loi Carrez : une superficie à mesurer dans le lot, pas dans l'immeuble
La loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996) impose d'indiquer dans l'acte de vente la superficie privative du lot de copropriété. Elle ne s'applique pas à l'immeuble entier ni aux parties communes. Sont exclus de la mesure les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, ainsi que les parties de moins de 1,80 mètre de hauteur. Les caves, garages et emplacements de stationnement ne comptent pas non plus, de même que les lots ou fractions de lots de moins de 8 m².
Aucune certification n'est exigée pour réaliser cette mesure : le vendeur peut le faire lui-même. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix en agissant dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique. La nullité de la vente ne peut être invoquée que si la mention de superficie est totalement absente, et l'action doit être intentée dans le mois suivant l'acte.
En location, c'est la loi Boutin qui s'applique : la surface habitable doit être indiquée dans le bail, avec le même seuil de 5 % pour une éventuelle réduction de loyer.
Source : service-public.gouv.fr
Documents de l'immeuble : règlement de copropriété, PV d'AG, DTG et état daté
Lors de la vente d'un appartement en copropriété, le vendeur doit remettre à l'acquéreur plusieurs documents qui concernent l'immeuble et non le seul lot privatif. La fiche synthétique sur l'organisation, le fonctionnement, les caractéristiques techniques et financières de la copropriété est obligatoire. Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, ainsi que leurs actes modificatifs publiés, doivent être fournis. Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années sont également exigés.
Le carnet d'entretien de l'immeuble, s'il existe, doit être transmis. Les conclusions du diagnostic technique global (DTG) et le plan pluriannuel de travaux ou son projet sont à joindre si la copropriété en dispose. Une notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires et le fonctionnement du syndicat complète le dossier.
Le syndic établit un état daté à la demande du vendeur, qui indique les sommes dues au syndicat et celles dues au vendeur. Il délivre aussi un certificat de moins d'un mois attestant l'absence de dette du vendeur envers la copropriété. Ces pièces sont transmises au notaire avant la vente.
État des risques, diagnostic bruit et mérule : des informations sur l'environnement du bien
L'état des risques (ERP) signale si le logement est situé dans une zone ou périmètre à risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou de radon. Il est obligatoire à la vente comme à la location, pour un appartement comme pour une maison. Sa validité est de six mois. Le vendeur ou le bailleur peut l'établir lui-même : aucune certification n'est exigée. Depuis le 1er juillet 2018, il mentionne aussi le potentiel radon de la commune (zone 3).
Le diagnostic bruit est exigé si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports. Il est obligatoire à la vente et à la location. Comme l'état des risques, il peut être établi directement par le vendeur ou le bailleur.
La présence de mérule (champignon) n'est pas un diagnostic à proprement parler. L'acte de vente ou la promesse doit indiquer si le bien se trouve dans une zone géographique identifiée par un arrêté préfectoral comme présentant un risque de mérule. Cette information vaut pour l'immeuble et son environnement, pas seulement pour le lot privatif.
Source : service-public.gouv.fr
Carnet d'information du logement et audit énergétique : des obligations récentes
Le carnet d'information du logement (CIL) est obligatoire pour tout logement ayant fait l'objet d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable de travaux déposé à partir du 1er janvier 2023, ou ayant subi des travaux de rénovation depuis cette date. Il concerne le lot privatif et doit être remis à l'acquéreur lors de la vente. Il n'est pas exigé pour les immeubles anciens sans travaux récents.
L'audit énergétique réglementaire ne s'applique pas à un appartement en copropriété. Il est réservé à la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble entier appartenant à un seul propriétaire (monopropriété), classé F ou G (depuis le 1er avril 2023), E (depuis le 1er janvier 2025), D (à partir du 1er janvier 2034). Pour un appartement de prestige en copropriété, seul le DPE est exigé.
Le dossier de diagnostic technique (DDT) regroupe l'ensemble des diagnostics obligatoires. Il est annexé à la promesse de vente ou à l'acte de vente. En location, il est annexé au bail. Le non-respect de ces obligations expose à des recours de l'acquéreur ou du locataire.
Source : service-public.gouv.fr
Questions fréquentes
Quels diagnostics sont obligatoires pour la vente d'un appartement de prestige en copropriété ?
Qui peut réaliser l'état des risques pour un appartement en copropriété ?
La superficie Carrez est-elle obligatoire pour la vente d'un appartement de prestige en copropriété ?
Sources documentaires
- Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d'un logement ? | Service Public (www.service-public.gouv.fr) ; consultation du .
- Vente d'un logement en copropriété | Service Public (www.service-public.gouv.fr) ; consultation du .
- Quels sont les diagnostics immobiliers qu’un bailleur doit fournir au locataire ? | Service Public (www.service-public.gouv.fr) ; consultation du .
Les sources documentent le sujet ; elles ne constituent pas une validation individuelle de votre dossier. Notre méthode.