Le marché de Saint-Jean-de-Luz en 2024
Sur les 44 maisons vendues à Saint-Jean-de-Luz en 2024, 7 ont dépassé le million d'euros, soit 16 % du marché. Ces biens se concentrent sur quelques adresses et ne se traitent pas comme le reste de la commune.
Sur ces 44 transactions, 2 portaient sur une maison d'au moins 200 m², la plus grande atteignant 270 m². C'est ce segment que nous relevons : une propriété de cette taille ne se diagnostique pas comme un pavillon, non parce qu'elle vaut plus cher, mais parce que le nombre de points de contrôle en électricité et en gaz suit la surface, et que chaque bâtiment clos et couvert vendu avec le bien fait l'objet de son propre rapport.
Le prix médian d'une maison s'y établit à 601 k€, soit 6 633 € le mètre carré. La transaction la plus élevée de l'année a atteint 2,9 M€.
Le parc bâti, et ce qu'il impose
21 % du parc de Saint-Jean-de-Luz est antérieur à 1949, seuil légal du constat plomb. La période la plus représentée reste « 1948-1974 », déjà concernée par le repérage amiante puisque le permis est antérieur à juillet 1997.
Côté performance, 25 % des logements sont classés E, F ou G — la classe la plus représentée est C. C'est un point décisif ici : l'audit énergétique est obligatoire à la vente d'une maison classée E, F ou G, et il pèse lourd sur une grande surface.
Les maisons représentent 12 % des 5 006 logements diagnostiqués à Saint-Jean-de-Luz dans la base de l'ADEME.
Le bâti haut de gamme de Saint-Jean-de-Luz relève principalement de la chalet d'altitude et propriété de caractère. Les obligations y sont celles du droit commun ; ce qui change est le périmètre à relever — 12 % du parc local est constitué de maisons, donc de biens à dépendances.
Combien de logements sortent du marché locatif ici
Sur les 5 006 logements recensés à Saint-Jean-de-Luz par la base DPE de l'ADEME, 1 228 sont concernés par le calendrier d'interdiction de louer. Il ne se lit pas en pourcentages mais en logements, et en dates :
- 79 classés G — interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025
- 223 classés F — interdits à compter du 1ᵉʳ janvier 2028
- 926 classés E — interdits à compter du 1ᵉʳ janvier 2034
La copropriété domine le parc de Saint-Jean-de-Luz — 4 179 appartements pour 579 maisons. Le mesurage loi Carrez est donc exigé à la vente d'un lot, et la surface habitable loi Boutin au bail de location nue : les deux ne se calculent pas de la même façon et ne donnent pas le même chiffre.
Ce que l'énergie coûte à Saint-Jean-de-Luz
Sur les 5 006 logements que la base publique de l'ADEME recense à Saint-Jean-de-Luz, la facture de chauffage médiane s'établit à 1 641 € par an, pour une consommation de 195 kWh par mètre carré et par an. Gaz naturel chauffe 51 % du parc, électricité 47 %.
Le gaz chauffe 51 % du parc à Saint-Jean-de-Luz, ce qui change deux choses au dossier. Son coefficient de conversion en énergie primaire est de 1, plus favorable que les 2,3 de l'électricité : à 195 kWh au mètre carré, l'étiquette s'en trouve moins pénalisée. Mais l'état de l'installation intérieure de gaz devient obligatoire dès quinze ans d'ancienneté, et il s'ajoute alors au dossier.
Rapporté à une propriété de 300 m², cette consommation médiane représente environ 58 500 kWh par an, soit près de 4 923 € au tarif médian relevé ici. C'est le chiffre qui s'affiche en haut du diagnostic de performance énergétique — avant la première visite, avant la première question sur le prix, avec une classe d'émission de gaz à effet de serre C pour 25 % des logements.
Une précision s'impose sur ce chiffre. Cette médiane porte sur les 5 006 logements du parc, appartements compris — et les maisons n'en représentent que 12 % à Saint-Jean-de-Luz. Une maison ancienne de grande surface consomme davantage : le chiffre ci-dessus est un plancher pour une villa, pas une estimation. Source : base publique des diagnostics de performance énergétique (ADEME).
Le parc de Saint-Jean-de-Luz, classe par classe
La base DPE de l'ADEME recense 5 006 logements à Saint-Jean-de-Luz. La classe la plus représentée y est la classe C ; c'est à ce niveau que se situe le dossier auquel s'attend un acquéreur local.
- Classe A
- 32 logements — 1 %
- Classe B
- 172 logements — 3 %
- Classe C
- 1 923 logements — 38 %
- Classe D
- 1 651 logements — 33 %
- Classe E
- 926 logements — 18 %
- Classe F
- 223 logements — 4 %
- Classe G
- 79 logements — 2 %
1228 d'entre eux relèveraient de l'audit énergétique s'ils étaient mis en vente aujourd'hui, dont 79 en classe G — celle qui, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, ne peut plus être mise en location.
Vos obligations à Saint-Jean-de-Luz
Les Pyrénées-Atlantiques sont couvertes par un arrêté préfectoral de délimitation des zones à termites : l'état relatif à la présence de termites est obligatoire à la vente à Saint-Jean-de-Luz. Sa validité est de six mois, la plus courte de tout le dossier — sur une transaction longue, il doit souvent être refait.
L'état des risques et pollutions est généré à l'adresse exacte, jamais à la commune. À Saint-Jean-de-Luz, les données officielles relèvent un potentiel radon faible et une sismicité modérée, ainsi que 6 aléas recensés au titre des plans de prévention. Ce document est valable six mois.
Le chauffage dominant de Saint-Jean-de-Luz est le gaz naturel : l'état de l'installation intérieure de gaz est dû dès que celle-ci a plus de quinze ans, à la vente comme en location.