Le marché de Megève en 2024
Le marché de Megève est presque entièrement haut de gamme : 86 % des maisons vendues en 2024 ont dépassé le million d'euros. Y vendre un bien courant est l'exception, pas la règle — et le dossier de diagnostics y est lu par des acquéreurs et des notaires habitués aux transactions importantes.
Sur ces 22 transactions, 7 portaient sur une maison d'au moins 200 m², la plus grande atteignant 713 m². C'est ce segment que nous relevons : une propriété de cette taille ne se diagnostique pas comme un pavillon, non parce qu'elle vaut plus cher, mais parce que le nombre de points de contrôle en électricité et en gaz suit la surface, et que chaque bâtiment clos et couvert vendu avec le bien fait l'objet de son propre rapport.
Le prix médian d'une maison s'y établit à 2,1 M€, soit 15 714 € le mètre carré. La transaction la plus élevée de l'année a atteint 22 M€.
Le parc bâti, et ce qu'il impose
Le parc de Megève est plutôt récent : la période dominante est « 1948-1974 », et seulement 7 % des logements datent d'avant 1949. Le constat plomb y est donc rare, mais l'amiante concerne encore tout ce qui a été bâti avant juillet 1997.
Côté performance, 63 % des logements sont classés E, F ou G — la classe la plus représentée est E. C'est un point décisif ici : l'audit énergétique est obligatoire à la vente d'une maison classée E, F ou G, et il pèse lourd sur une grande surface.
Les maisons représentent 17 % des 2 678 logements diagnostiqués à Megève dans la base de l'ADEME.
Le bâti haut de gamme de Megève relève principalement de la chalet d'altitude et propriété de caractère. Les obligations y sont celles du droit commun ; ce qui change est le périmètre à relever — 17 % du parc local est constitué de maisons, donc de biens à dépendances.
Combien de logements sortent du marché locatif ici
Sur les 2 678 logements recensés à Megève par la base DPE de l'ADEME, 1 677 sont concernés par le calendrier d'interdiction de louer. Il ne se lit pas en pourcentages mais en logements, et en dates :
- 278 classés G — interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025
- 343 classés F — interdits à compter du 1ᵉʳ janvier 2028
- 1 056 classés E — interdits à compter du 1ᵉʳ janvier 2034
La copropriété domine le parc de Megève — 2 133 appartements pour 445 maisons. Le mesurage loi Carrez est donc exigé à la vente d'un lot, et la surface habitable loi Boutin au bail de location nue : les deux ne se calculent pas de la même façon et ne donnent pas le même chiffre.
Ce que l'énergie coûte à Megève
Sur les 2 678 logements que la base publique de l'ADEME recense à Megève, la facture de chauffage médiane s'établit à 2 326 € par an, pour une consommation de 296 kWh par mètre carré et par an. Électricité chauffe 47 % du parc, gaz naturel 27 %.
Les 47 % de logements chauffés à l'électricité pèsent directement sur le diagnostic : le coefficient de conversion en énergie primaire est de 2,3, contre 1 pour le gaz. À 296 kWh au mètre carré, cela suffit à faire basculer d'une classe un logement correctement isolé — à confort identique, à travaux identiques. C'est la première chose que 1 677 propriétaires à Megève découvrent en recevant leur étiquette.
Rapporté à une propriété de 300 m², cette consommation médiane représente environ 88 800 kWh par an, soit près de 6 978 € au tarif médian relevé ici. C'est le chiffre qui s'affiche en haut du diagnostic de performance énergétique — avant la première visite, avant la première question sur le prix, avec une classe d'émission de gaz à effet de serre C pour 30 % des logements.
Une précision s'impose sur ce chiffre. Cette médiane porte sur les 2 678 logements du parc, appartements compris — et les maisons n'en représentent que 17 % à Megève. Une maison ancienne de grande surface consomme davantage : le chiffre ci-dessus est un plancher pour une villa, pas une estimation. Source : base publique des diagnostics de performance énergétique (ADEME).
Le parc de Megève, classe par classe
La base DPE de l'ADEME recense 2 678 logements à Megève. La classe la plus représentée y est la classe E ; c'est à ce niveau que se situe le dossier auquel s'attend un acquéreur local.
- Classe A
- 17 logements — 1 %
- Classe B
- 36 logements — 1 %
- Classe C
- 323 logements — 12 %
- Classe D
- 625 logements — 23 %
- Classe E
- 1 056 logements — 39 %
- Classe F
- 343 logements — 13 %
- Classe G
- 278 logements — 10 %
1677 d'entre eux relèveraient de l'audit énergétique s'ils étaient mis en vente aujourd'hui, dont 278 en classe G — celle qui, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, ne peut plus être mise en location.
Vos obligations à Megève
Aucun arrêté préfectoral de délimitation des zones à termites n'est en vigueur en Haute-Savoie : l'état termites n'est pas exigé à la vente à Megève. Le diagnostiqueur partenaire vérifie l'arrêté en vigueur avant son intervention : la délimitation évolue.
L'état des risques et pollutions est généré à l'adresse exacte, jamais à la commune. À Megève, les données officielles relèvent un potentiel radon faible et une sismicité moyenne, ainsi que 14 aléas recensés au titre des plans de prévention. Ce document est valable six mois.
L'électricité est l'énergie de chauffage la plus répandue à Megève. Elle pèse lourd au diagnostic de performance énergétique — le coefficient de conversion en énergie primaire est de 2,3 — et l'état de l'installation intérieure d'électricité est dû au-delà de quinze ans.