Le marché d'Arcachon en 2024
Le haut de gamme représente 29 % des ventes de maison à Arcachon : 27 transactions au-dessus du million en 2024, sur 94 au total. Un segment minoritaire mais installé, avec ses acheteurs et ses exigences propres.
Une seule de ces ventes portait sur une maison d'au moins 200 m², de 270 m² — le marché d'Arcachon se joue davantage sur le prix au mètre carré que sur la surface. Le dossier de diagnostics n'en est pas plus léger : les seuils qui déclenchent le plomb, l'amiante et l'audit énergétique tiennent à l'année de construction et à l'étiquette, jamais à la taille.
Le prix médian d'une maison s'y établit à 730 k€, soit 8 111 € le mètre carré. La transaction la plus élevée de l'année a atteint 10,2 M€.
Le parc bâti, et ce qu'il impose
20 % du parc d'Arcachon est antérieur à 1949, seuil légal du constat plomb. La période la plus représentée reste « 1948-1974 », déjà concernée par le repérage amiante puisque le permis est antérieur à juillet 1997.
Côté performance, 26 % des logements sont classés E, F ou G — la classe la plus représentée est C. C'est un point décisif ici : l'audit énergétique est obligatoire à la vente d'une maison classée E, F ou G, et il pèse lourd sur une grande surface.
Les maisons représentent 24 % des 5 165 logements diagnostiqués à Arcachon dans la base de l'ADEME.
Le bâti haut de gamme d'Arcachon relève principalement de la villa de luxe. Les obligations y sont celles du droit commun ; ce qui change est le périmètre à relever — 24 % du parc local est constitué de maisons, donc de biens à dépendances.
Combien de logements sortent du marché locatif ici
Sur les 5 165 logements recensés à Arcachon par la base DPE de l'ADEME, 1 344 sont concernés par le calendrier d'interdiction de louer. Il ne se lit pas en pourcentages mais en logements, et en dates :
- 158 classés G — interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025
- 339 classés F — interdits à compter du 1ᵉʳ janvier 2028
- 847 classés E — interdits à compter du 1ᵉʳ janvier 2034
La copropriété domine le parc d'Arcachon — 3 720 appartements pour 1 235 maisons. Le mesurage loi Carrez est donc exigé à la vente d'un lot, et la surface habitable loi Boutin au bail de location nue : les deux ne se calculent pas de la même façon et ne donnent pas le même chiffre.
Ce que l'énergie coûte à Arcachon
Sur les 5 165 logements que la base publique de l'ADEME recense à Arcachon, la facture de chauffage médiane s'établit à 1 571 € par an, pour une consommation de 204 kWh par mètre carré et par an. Électricité chauffe 60 % du parc, gaz naturel 38 %.
Les 60 % de logements chauffés à l'électricité pèsent directement sur le diagnostic : le coefficient de conversion en énergie primaire est de 2,3, contre 1 pour le gaz. À 204 kWh au mètre carré, cela suffit à faire basculer d'une classe un logement correctement isolé — à confort identique, à travaux identiques. C'est la première chose que 1 344 propriétaires à Arcachon découvrent en recevant leur étiquette.
Rapporté à une propriété de 300 m², cette consommation médiane représente environ 61 200 kWh par an, soit près de 4 713 € au tarif médian relevé ici. C'est le chiffre qui s'affiche en haut du diagnostic de performance énergétique — avant la première visite, avant la première question sur le prix, avec une classe d'émission de gaz à effet de serre B pour 28 % des logements.
Une précision s'impose sur ce chiffre. Cette médiane porte sur les 5 165 logements du parc, appartements compris — et les maisons n'en représentent que 24 % à Arcachon. Une maison ancienne de grande surface consomme davantage : le chiffre ci-dessus est un plancher pour une villa, pas une estimation. Source : base publique des diagnostics de performance énergétique (ADEME).
Le parc d'Arcachon, classe par classe
La base DPE de l'ADEME recense 5 165 logements à Arcachon. La classe la plus représentée y est la classe C ; c'est à ce niveau que se situe le dossier auquel s'attend un acquéreur local.
- Classe A
- 84 logements — 2 %
- Classe B
- 331 logements — 6 %
- Classe C
- 1 953 logements — 38 %
- Classe D
- 1 453 logements — 28 %
- Classe E
- 847 logements — 16 %
- Classe F
- 339 logements — 7 %
- Classe G
- 158 logements — 3 %
1344 d'entre eux relèveraient de l'audit énergétique s'ils étaient mis en vente aujourd'hui, dont 158 en classe G — celle qui, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, ne peut plus être mise en location.
Vos obligations à Arcachon
La Gironde est couverte par un arrêté préfectoral de délimitation des zones à termites : l'état relatif à la présence de termites est obligatoire à la vente à Arcachon. Sa validité est de six mois, la plus courte de tout le dossier — sur une transaction longue, il doit souvent être refait.
L'état des risques et pollutions est généré à l'adresse exacte, jamais à la commune. À Arcachon, les données officielles relèvent un potentiel radon faible à moyen et une sismicité très faible, ainsi que 8 aléas recensés au titre des plans de prévention. Ce document est valable six mois.
L'électricité est l'énergie de chauffage la plus répandue à Arcachon. Elle pèse lourd au diagnostic de performance énergétique — le coefficient de conversion en énergie primaire est de 2,3 — et l'état de l'installation intérieure d'électricité est dû au-delà de quinze ans.