Quels diagnostics sont obligatoires pour une villa ?
Une villa de luxe suppose entre 6 et 9 diagnostics obligatoires selon son année de construction : le constat plomb au-delà de 1949, le repérage amiante au-delà de juillet 1997, l'électricité et le gaz au-delà de 15 ans d'installation. Chaque bâtiment clos et couvert — pool house, maison d'amis, garage — fait l'objet de son propre relevé, et la visite se compte en demi-journées.
Ce qui change par rapport à un logement ordinaire
La piscine et son local technique ne sont pas des bâtiments d'habitation : ils n'entrent pas dans le DPE, mais leur installation électrique relève bien de l'état de l'installation intérieure d'électricité si elle est alimentée depuis le tableau de la maison. C'est l'oubli le plus fréquent sur ce type de bien.
Le piège le plus fréquent
Une villa des années 1970 à 1990 échappe au constat plomb — le seuil est 1949 — mais reste soumise au repérage amiante, dont le seuil est juillet 1997. Beaucoup de vendeurs supposent l'inverse.
Ce qu'il faut préparer avant la visite
- Le plan de masse et la date du permis de construire
- La localisation du tableau électrique et du compteur de gaz
- L'accès aux combles et aux vides sanitaires
- La liste des dépendances closes et couvertes vendues avec le bien
Les diagnostics concernés
Questions fréquentes
Les dépendances sont-elles diagnostiquées séparément ?
Oui, dès qu'elles sont closes et couvertes. La règle ne parle ni de surface ni de valeur : un pool house avec murs et toiture, une maison de gardien, un garage aménagé, une orangerie sont autant de bâtiments à repérer pour l'amiante et le plomb. Le bassin d'une piscine, lui, n'est pas un bâtiment — mais son local technique en est un, et c'est souvent là que se trouvent les canalisations en fibrociment. C'est ce qui explique qu'une propriété de 400 m² demande plus de temps que trois appartements de même surface totale.
Faut-il un DPE par bâtiment ?
Non : un seul, sur le logement vendu. Mais si une dépendance constitue un logement autonome — maison d'amis avec sa cuisine, son point d'eau et son entrée propre — elle relève de son propre DPE, et c'est fréquent sur ce type de propriété. Le repérage amiante et le constat plomb, eux, se font bâtiment par bâtiment : ils portent sur des matériaux, pas sur un logement.
L'audit énergétique s'applique-t-il à ce type de bien ?
Oui, dès lors que le bien est détenu par un seul propriétaire et classé D à G. Ce qui change ici, c'est le périmètre de l'audit : il porte sur le logement diagnostiqué, pas sur l'ensemble du terrain. Une dépendance qui constitue un logement autonome relève de son propre DPE, donc de son propre audit si son étiquette le commande — et deux audits sur une même propriété n'ont rien d'exceptionnel dès qu'une maison d'amis est habitable toute l'année.
Combien de temps les diagnostics restent-ils valables ?
Chacun a sa propre durée, et c'est la plus courte qui commande la date de signature. Le DPE vaut dix ans. L'électricité et le gaz, trois ans à la vente. Le constat plomb est illimité s'il est négatif, un an seulement s'il révèle du plomb. Le repérage amiante est sans limite de durée quand il ne trouve rien, à condition d'avoir été établi après le 1er janvier 2013. L'état des risques et l'état parasitaire tiennent six mois — ce sont eux qui font vieillir un dossier, et la raison pour laquelle on ne les commande pas trop tôt.
Sur quoi repose cette page
Les seuils cités ci-dessus ne sont pas des usages de la profession : ce sont des obligations écrites, et chacune est vérifiable.
- Le constat plomb au-delà de 1949
- articles L.1334-5 et R.1334-10 du Code de la santé publique
- Le repérage amiante au-delà de juillet 1997
- articles R.1334-14 et suivants du Code de la santé publique
- L'état de l'installation électrique au-delà de quinze ans
- article R.134-10 du Code de la construction et de l'habitation, norme XP C 16-600
- L'état de l'installation de gaz au-delà de quinze ans
- article R.134-6 du Code de la construction et de l'habitation, norme NF P 45-500
Les diagnostics obligatoires pour une villa, un par un
- DPE
- Systématique, sans condition d'âge. Sur une villa, chaque volume chauffé est relevé séparément : la méthode impose de décrire paroi par paroi, et une extension vitrée pèse lourd dans le résultat.
- État des risques
- Systématique. Généré à l'adresse exacte : sur le littoral, le recul du trait de côte et la submersion marine y figurent de plus en plus souvent.
- Amiante
- Si le permis est antérieur au 1ᵉʳ juillet 1997. Sur une villa des années 1970-1990, ce sont les dalles de sol, les colles et les conduits qui sont visés, rarement le gros œuvre.
- Plomb
- Seulement si le permis est antérieur au 1ᵉʳ janvier 1949 — donc rarement sur une villa contemporaine.
- Électricité et gaz
- Dès 15 ans d'installation. C'est ici que la villa se distingue : le tableau alimente souvent la piscine, le pool house, le portail et l'arrosage, et tout ce qui en dépend entre au diagnostic.
- Audit énergétique
- À la vente, si la villa ressort en E, F ou G. Sur une grande surface vitrée mal orientée, le classement surprend fréquemment le vendeur.
Pour voir ce que cela donne sur un bien concret, nous avons reconstitué le dossier complet d'une villa de 320 m² à Saint-Tropez : les pièces retenues, celles qui ne s'appliquent pas, et le calendrier.
Une mission réelle sur ce type de bien : le pool house non déclaré d'une villa des années 1970, un second passage, et un DPE sorti en E là où l'annonce annonçait un D.
Combien de temps prend la visite
Une villa de 200 à 350 m² se relève en une demi-journée. Au-delà de 500 m², ou dès que deux dépendances closes et couvertes s'ajoutent, il faut compter une journée pleine. Ce n'est pas la surface habitable qui commande le temps passé, mais le nombre de points à contrôler : chaque tableau divisionnaire, chaque local technique, chaque bâtiment séparé rallonge la visite.
Ce qui fait varier le devis
Nous n'affichons pas de grille tarifaire : sur ce segment, un prix annoncé sans avoir vu le bien est un prix faux. Voici ce que nous demandons pour l'établir.
- La surface habitable, par tranches — elle détermine le nombre de relevés de parois et de menuiseries.
- Le nombre de bâtiments clos et couverts vendus avec le bien : chacun fait l'objet de son propre rapport.
- L'année de construction, qui déclenche ou non le plomb et l'amiante.
- La présence d'une piscine chauffée ou d'un local technique alimenté depuis la maison.
- Le classement énergétique attendu, qui déclenche ou non l'audit — le poste le plus lourd du dossier.
Les autres types de biens
- Chalet — Le potentiel radon.
- Mas — L'assainissement non collectif concerne la quasi-totalité des mas isolés.
- Château — Le DPE d'un bâtiment classé antérieur à 1948 peut être établi par la méthode sur factures plutôt que par calcul conventionnel.
- Domaine — La surface habitable déclarée dans l'annonce ne doit inclure que les locaux d'habitation.
- Propriété de caractère — Un classement E, F ou G déclenche l'audit énergétique à la vente.