Le marché d'Èze en 2024
Une maison sur deux vendue à Èze dépasse le million d'euros — 60 % exactement, sur 10 transactions en 2024. Le haut de gamme n'y est pas un segment à part : c'est le marché ordinaire de la commune.
Une seule de ces ventes portait sur une maison d'au moins 200 m², de 254 m² — le marché d'Èze se joue davantage sur le prix au mètre carré que sur la surface. Le dossier de diagnostics n'en est pas plus léger : les seuils qui déclenchent le plomb, l'amiante et l'audit énergétique tiennent à l'année de construction et à l'étiquette, jamais à la taille.
Le prix médian d'une maison s'y établit à 1,2 M€, soit 14 831 € le mètre carré. La transaction la plus élevée de l'année a atteint 3,7 M€.
Le parc bâti, et ce qu'il impose
Le parc d'Èze est plutôt récent : la période dominante est « 1989-2000 », et seulement 12 % des logements datent d'avant 1949. Le constat plomb y est donc rare, mais l'amiante concerne encore tout ce qui a été bâti avant juillet 1997.
La classe C domine le parc, et 18 % des logements sont en E, F ou G — ceux-là déclenchent l'audit énergétique obligatoire à la vente d'une maison.
Les maisons représentent 39 % des 656 logements diagnostiqués à Èze dans la base de l'ADEME.
Le bâti haut de gamme d'Èze relève principalement de la villa de luxe. Les obligations y sont celles du droit commun ; ce qui change est le périmètre à relever — 39 % du parc local est constitué de maisons, donc de biens à dépendances.
Combien de logements sortent du marché locatif ici
Sur les 656 logements recensés à Èze par la base DPE de l'ADEME, 118 sont concernés par le calendrier d'interdiction de louer. Il ne se lit pas en pourcentages mais en logements, et en dates :
- 27 classés G — interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025
- 35 classés F — interdits à compter du 1ᵉʳ janvier 2028
- 56 classés E — interdits à compter du 1ᵉʳ janvier 2034
La copropriété domine le parc d'Èze — 384 appartements pour 259 maisons. Le mesurage loi Carrez est donc exigé à la vente d'un lot, et la surface habitable loi Boutin au bail de location nue : les deux ne se calculent pas de la même façon et ne donnent pas le même chiffre.
Ce que l'énergie coûte à Èze
Sur les 656 logements que la base publique de l'ADEME recense à Èze, la facture de chauffage médiane s'établit à 1 395 € par an, pour une consommation de 174 kWh par mètre carré et par an. Électricité chauffe 61 % du parc, gaz naturel 29 %.
Les 61 % de logements chauffés à l'électricité pèsent directement sur le diagnostic : le coefficient de conversion en énergie primaire est de 2,3, contre 1 pour le gaz. À 174 kWh au mètre carré, cela suffit à faire basculer d'une classe un logement correctement isolé — à confort identique, à travaux identiques. C'est la première chose que 118 propriétaires à Èze découvrent en recevant leur étiquette.
Rapporté à une propriété de 300 m², cette consommation médiane représente environ 52 200 kWh par an, soit près de 4 185 € au tarif médian relevé ici. C'est le chiffre qui s'affiche en haut du diagnostic de performance énergétique — avant la première visite, avant la première question sur le prix, avec une classe d'émission de gaz à effet de serre A pour 39 % des logements.
Une précision s'impose sur ce chiffre. Cette médiane porte sur les 656 logements du parc, appartements compris — et les maisons n'en représentent que 39 % à Èze. Une maison ancienne de grande surface consomme davantage : le chiffre ci-dessus est un plancher pour une villa, pas une estimation. Source : base publique des diagnostics de performance énergétique (ADEME).
Le parc d'Èze, classe par classe
La base DPE de l'ADEME recense 656 logements à Èze. La classe la plus représentée y est la classe C ; c'est à ce niveau que se situe le dossier auquel s'attend un acquéreur local.
- Classe A
- 49 logements — 7 %
- Classe B
- 102 logements — 16 %
- Classe C
- 255 logements — 39 %
- Classe D
- 132 logements — 20 %
- Classe E
- 56 logements — 9 %
- Classe F
- 35 logements — 5 %
- Classe G
- 27 logements — 4 %
118 d'entre eux relèveraient de l'audit énergétique s'ils étaient mis en vente aujourd'hui, dont 27 en classe G — celle qui, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, ne peut plus être mise en location.
Vos obligations à Èze
Les Alpes-Maritimes sont couvertes par un arrêté préfectoral de délimitation des zones à termites : l'état relatif à la présence de termites est obligatoire à la vente à Èze. Sa validité est de six mois, la plus courte de tout le dossier — sur une transaction longue, il doit souvent être refait.
L'état des risques et pollutions est généré à l'adresse exacte, jamais à la commune. À Èze, les données officielles relèvent un potentiel radon faible et une sismicité moyenne, ainsi que 12 aléas recensés au titre des plans de prévention. Ce document est valable six mois.
L'électricité est l'énergie de chauffage la plus répandue à Èze. Elle pèse lourd au diagnostic de performance énergétique — le coefficient de conversion en énergie primaire est de 2,3 — et l'état de l'installation intérieure d'électricité est dû au-delà de quinze ans.