Le marché de Beaulieu-sur-Mer en 2024
Une maison sur deux vendue à Beaulieu-sur-Mer dépasse le million d'euros — 67 % exactement, sur 6 transactions en 2024. Le haut de gamme n'y est pas un segment à part : c'est le marché ordinaire de la commune.
Sur ces 6 transactions, 3 portaient sur une maison d'au moins 200 m², la plus grande atteignant 295 m². C'est ce segment que nous relevons : une propriété de cette taille ne se diagnostique pas comme un pavillon, non parce qu'elle vaut plus cher, mais parce que le nombre de points de contrôle en électricité et en gaz suit la surface, et que chaque bâtiment clos et couvert vendu avec le bien fait l'objet de son propre rapport.
Le prix médian d'une maison s'y établit à 3,1 M€, soit 14 577 € le mètre carré. La transaction la plus élevée de l'année a atteint 4,2 M€.
Le parc bâti, et ce qu'il impose
26 % du parc de Beaulieu-sur-Mer est antérieur à 1949, seuil légal du constat plomb. La période la plus représentée reste « 1948-1974 », déjà concernée par le repérage amiante puisque le permis est antérieur à juillet 1997.
La classe C domine le parc, et 23 % des logements sont en E, F ou G — ceux-là déclenchent l'audit énergétique obligatoire à la vente d'une maison.
Les maisons représentent 11 % des 978 logements diagnostiqués à Beaulieu-sur-Mer dans la base de l'ADEME.
Le bâti haut de gamme de Beaulieu-sur-Mer relève principalement de la villa de luxe. Les obligations y sont celles du droit commun ; ce qui change est le périmètre à relever — 11 % du parc local est constitué de maisons, donc de biens à dépendances.
Combien de logements sortent du marché locatif ici
Sur les 978 logements recensés à Beaulieu-sur-Mer par la base DPE de l'ADEME, 224 sont concernés par le calendrier d'interdiction de louer. Il ne se lit pas en pourcentages mais en logements, et en dates :
- 10 classés G — interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025
- 40 classés F — interdits à compter du 1ᵉʳ janvier 2028
- 174 classés E — interdits à compter du 1ᵉʳ janvier 2034
La copropriété domine le parc de Beaulieu-sur-Mer — 828 appartements pour 104 maisons. Le mesurage loi Carrez est donc exigé à la vente d'un lot, et la surface habitable loi Boutin au bail de location nue : les deux ne se calculent pas de la même façon et ne donnent pas le même chiffre.
Ce que l'énergie coûte à Beaulieu-sur-Mer
Sur les 978 logements que la base publique de l'ADEME recense à Beaulieu-sur-Mer, la facture de chauffage médiane s'établit à 1 713 € par an, pour une consommation de 183 kWh par mètre carré et par an. Électricité chauffe 50 % du parc, gaz naturel 48 %.
Les 50 % de logements chauffés à l'électricité pèsent directement sur le diagnostic : le coefficient de conversion en énergie primaire est de 2,3, contre 1 pour le gaz. À 183 kWh au mètre carré, cela suffit à faire basculer d'une classe un logement correctement isolé — à confort identique, à travaux identiques. C'est la première chose que 224 propriétaires à Beaulieu-sur-Mer découvrent en recevant leur étiquette.
Rapporté à une propriété de 300 m², cette consommation médiane représente environ 54 900 kWh par an, soit près de 5 139 € au tarif médian relevé ici. C'est le chiffre qui s'affiche en haut du diagnostic de performance énergétique — avant la première visite, avant la première question sur le prix, avec une classe d'émission de gaz à effet de serre A pour 28 % des logements.
Une précision s'impose sur ce chiffre. Cette médiane porte sur les 978 logements du parc, appartements compris — et les maisons n'en représentent que 11 % à Beaulieu-sur-Mer. Une maison ancienne de grande surface consomme davantage : le chiffre ci-dessus est un plancher pour une villa, pas une estimation. Source : base publique des diagnostics de performance énergétique (ADEME).
Le parc de Beaulieu-sur-Mer, classe par classe
La base DPE de l'ADEME recense 978 logements à Beaulieu-sur-Mer. La classe la plus représentée y est la classe C ; c'est à ce niveau que se situe le dossier auquel s'attend un acquéreur local.
- Classe A
- 21 logements — 2 %
- Classe B
- 126 logements — 13 %
- Classe C
- 323 logements — 33 %
- Classe D
- 284 logements — 29 %
- Classe E
- 174 logements — 18 %
- Classe F
- 40 logements — 4 %
- Classe G
- 10 logements — 1 %
224 d'entre eux relèveraient de l'audit énergétique s'ils étaient mis en vente aujourd'hui, dont 10 en classe G — celle qui, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, ne peut plus être mise en location.
Vos obligations à Beaulieu-sur-Mer
Les Alpes-Maritimes sont couvertes par un arrêté préfectoral de délimitation des zones à termites : l'état relatif à la présence de termites est obligatoire à la vente à Beaulieu-sur-Mer. Sa validité est de six mois, la plus courte de tout le dossier — sur une transaction longue, il doit souvent être refait.
L'état des risques et pollutions est généré à l'adresse exacte, jamais à la commune. À Beaulieu-sur-Mer, les données officielles relèvent un potentiel radon faible et une sismicité moyenne, ainsi que 11 aléas recensés au titre des plans de prévention. Ce document est valable six mois.
L'électricité est l'énergie de chauffage la plus répandue à Beaulieu-sur-Mer. Elle pèse lourd au diagnostic de performance énergétique — le coefficient de conversion en énergie primaire est de 2,3 — et l'état de l'installation intérieure d'électricité est dû au-delà de quinze ans.