Le marché de Neuilly-sur-Seine en 2024
Le marché de Neuilly-sur-Seine est presque entièrement haut de gamme : 95 % des maisons vendues en 2024 ont dépassé le million d'euros. Y vendre un bien courant est l'exception, pas la règle — et le dossier de diagnostics y est lu par des acquéreurs et des notaires habitués aux transactions importantes.
Sur ces 20 transactions, 14 portaient sur une maison d'au moins 200 m², la plus grande atteignant 417 m². C'est ce segment que nous relevons : une propriété de cette taille ne se diagnostique pas comme un pavillon, non parce qu'elle vaut plus cher, mais parce que le nombre de points de contrôle en électricité et en gaz suit la surface, et que chaque bâtiment clos et couvert vendu avec le bien fait l'objet de son propre rapport.
Le prix médian d'une maison s'y établit à 4 M€, soit 17 401 € le mètre carré. La transaction la plus élevée de l'année a atteint 9,4 M€.
Le parc bâti, et ce qu'il impose
Le bâti de Neuilly-sur-Seine est majoritairement ancien : 49 % des logements datent d'avant 1949. À ce niveau, le constat de risque d'exposition au plomb n'est pas une éventualité, c'est la règle — et l'amiante s'y ajoute presque systématiquement.
Côté performance, 58 % des logements sont classés E, F ou G — la classe la plus représentée est E. C'est un point décisif ici : l'audit énergétique est obligatoire à la vente d'une maison classée E, F ou G, et il pèse lourd sur une grande surface.
Les maisons représentent 2 % des 17 796 logements diagnostiqués à Neuilly-sur-Seine dans la base de l'ADEME.
Le bâti haut de gamme de Neuilly-sur-Seine relève principalement de la propriété de caractère. Les obligations y sont celles du droit commun ; ce qui change est le périmètre à relever — 2 % du parc local est constitué de maisons, donc de biens à dépendances.
Combien de logements sortent du marché locatif ici
Sur les 17 796 logements recensés à Neuilly-sur-Seine par la base DPE de l'ADEME, 10 330 sont concernés par le calendrier d'interdiction de louer. Il ne se lit pas en pourcentages mais en logements, et en dates :
- 1 556 classés G — interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025
- 2 487 classés F — interdits à compter du 1ᵉʳ janvier 2028
- 6 287 classés E — interdits à compter du 1ᵉʳ janvier 2034
La copropriété domine le parc de Neuilly-sur-Seine — 17 107 appartements pour 282 maisons. Le mesurage loi Carrez est donc exigé à la vente d'un lot, et la surface habitable loi Boutin au bail de location nue : les deux ne se calculent pas de la même façon et ne donnent pas le même chiffre.
Ce que l'énergie coûte à Neuilly-sur-Seine
Sur les 17 796 logements que la base publique de l'ADEME recense à Neuilly-sur-Seine, la facture de chauffage médiane s'établit à 1 871 € par an, pour une consommation de 284 kWh par mètre carré et par an. Gaz naturel chauffe 63 % du parc, électricité 30 %.
Le gaz chauffe 63 % du parc à Neuilly-sur-Seine, ce qui change deux choses au dossier. Son coefficient de conversion en énergie primaire est de 1, plus favorable que les 2,3 de l'électricité : à 284 kWh au mètre carré, l'étiquette s'en trouve moins pénalisée. Mais l'état de l'installation intérieure de gaz devient obligatoire dès quinze ans d'ancienneté, et il s'ajoute alors au dossier.
Rapporté à une propriété de 300 m², cette consommation médiane représente environ 85 200 kWh par an, soit près de 5 613 € au tarif médian relevé ici. C'est le chiffre qui s'affiche en haut du diagnostic de performance énergétique — avant la première visite, avant la première question sur le prix, avec une classe d'émission de gaz à effet de serre E pour 27 % des logements.
Une précision s'impose sur ce chiffre. Cette médiane porte sur les 17 796 logements du parc, appartements compris — et les maisons n'en représentent que 2 % à Neuilly-sur-Seine. Une maison ancienne de grande surface consomme davantage : le chiffre ci-dessus est un plancher pour une villa, pas une estimation. Source : base publique des diagnostics de performance énergétique (ADEME).
Le parc de Neuilly-sur-Seine, classe par classe
La base DPE de l'ADEME recense 17 796 logements à Neuilly-sur-Seine. La classe la plus représentée y est la classe E ; c'est à ce niveau que se situe le dossier auquel s'attend un acquéreur local.
- Classe A
- 134 logements — 1 %
- Classe B
- 101 logements — 1 %
- Classe C
- 2 059 logements — 12 %
- Classe D
- 5 172 logements — 29 %
- Classe E
- 6 287 logements — 35 %
- Classe F
- 2 487 logements — 14 %
- Classe G
- 1 556 logements — 9 %
10330 d'entre eux relèveraient de l'audit énergétique s'ils étaient mis en vente aujourd'hui, dont 1556 en classe G — celle qui, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, ne peut plus être mise en location.
Vos obligations à Neuilly-sur-Seine
Les Hauts-de-Seine sont couverts en entier par un arrêté préfectoral de délimitation des zones à termites : l'état relatif à la présence de termites est obligatoire à la vente à Neuilly-sur-Seine. Sa validité est de six mois, la plus courte de tout le dossier — sur une transaction longue, il doit souvent être refait.
L'état des risques et pollutions est généré à l'adresse exacte, jamais à la commune. À Neuilly-sur-Seine, les données officielles relèvent un potentiel radon faible et une sismicité très faible, ainsi que 4 aléas recensés au titre des plans de prévention. Ce document est valable six mois.
Le chauffage dominant de Neuilly-sur-Seine est le gaz naturel : l'état de l'installation intérieure de gaz est dû dès que celle-ci a plus de quinze ans, à la vente comme en location.