Le marché de Saint-Raphaël en 2024
Sur les 137 maisons vendues à Saint-Raphaël en 2024, 6 ont dépassé le million d'euros, soit 4 % du marché. Ces biens se concentrent sur quelques adresses et ne se traitent pas comme le reste de la commune.
Sur ces 137 transactions, 5 portaient sur une maison d'au moins 200 m², la plus grande atteignant 282 m². C'est ce segment que nous relevons : une propriété de cette taille ne se diagnostique pas comme un pavillon, non parce qu'elle vaut plus cher, mais parce que le nombre de points de contrôle en électricité et en gaz suit la surface, et que chaque bâtiment clos et couvert vendu avec le bien fait l'objet de son propre rapport.
Le prix médian d'une maison s'y établit à 530 k€, soit 5 246 € le mètre carré. La transaction la plus élevée de l'année a atteint 4 M€.
Le parc bâti, et ce qu'il impose
Le parc de Saint-Raphaël est plutôt récent : la période dominante est « 1948-1974 », et seulement 6 % des logements datent d'avant 1949. Le constat plomb y est donc rare, mais l'amiante concerne encore tout ce qui a été bâti avant juillet 1997.
La classe C domine le parc, et 11 % des logements sont en E, F ou G — ceux-là déclenchent l'audit énergétique obligatoire à la vente d'une maison.
Les maisons représentent 18 % des 13 053 logements diagnostiqués à Saint-Raphaël dans la base de l'ADEME.
Le bâti haut de gamme de Saint-Raphaël relève principalement de la villa de luxe. Les obligations y sont celles du droit commun ; ce qui change est le périmètre à relever — 18 % du parc local est constitué de maisons, donc de biens à dépendances.
Combien de logements sortent du marché locatif ici
Sur les 13 053 logements recensés à Saint-Raphaël par la base DPE de l'ADEME, 1 408 sont concernés par le calendrier d'interdiction de louer. Il ne se lit pas en pourcentages mais en logements, et en dates :
- 53 classés G — interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025
- 276 classés F — interdits à compter du 1ᵉʳ janvier 2028
- 1 079 classés E — interdits à compter du 1ᵉʳ janvier 2034
La copropriété domine le parc de Saint-Raphaël — 10 182 appartements pour 2 315 maisons. Le mesurage loi Carrez est donc exigé à la vente d'un lot, et la surface habitable loi Boutin au bail de location nue : les deux ne se calculent pas de la même façon et ne donnent pas le même chiffre.
Ce que l'énergie coûte à Saint-Raphaël
Sur les 13 053 logements que la base publique de l'ADEME recense à Saint-Raphaël, la facture de chauffage médiane s'établit à 1 144 € par an, pour une consommation de 160 kWh par mètre carré et par an. Électricité chauffe 74 % du parc, gaz naturel 22 %.
Les 74 % de logements chauffés à l'électricité pèsent directement sur le diagnostic : le coefficient de conversion en énergie primaire est de 2,3, contre 1 pour le gaz. À 160 kWh au mètre carré, cela suffit à faire basculer d'une classe un logement correctement isolé — à confort identique, à travaux identiques. C'est la première chose que 1 408 propriétaires à Saint-Raphaël découvrent en recevant leur étiquette.
Rapporté à une propriété de 300 m², cette consommation médiane représente environ 48 000 kWh par an, soit près de 3 432 € au tarif médian relevé ici. C'est le chiffre qui s'affiche en haut du diagnostic de performance énergétique — avant la première visite, avant la première question sur le prix, avec une classe d'émission de gaz à effet de serre A pour 46 % des logements.
Une précision s'impose sur ce chiffre. Cette médiane porte sur les 13 053 logements du parc, appartements compris — et les maisons n'en représentent que 18 % à Saint-Raphaël. Une maison ancienne de grande surface consomme davantage : le chiffre ci-dessus est un plancher pour une villa, pas une estimation. Source : base publique des diagnostics de performance énergétique (ADEME).
Le parc de Saint-Raphaël, classe par classe
La base DPE de l'ADEME recense 13 053 logements à Saint-Raphaël. La classe la plus représentée y est la classe C ; c'est à ce niveau que se situe le dossier auquel s'attend un acquéreur local.
- Classe A
- 571 logements — 4 %
- Classe B
- 2 131 logements — 16 %
- Classe C
- 5 883 logements — 45 %
- Classe D
- 3 060 logements — 23 %
- Classe E
- 1 079 logements — 8 %
- Classe F
- 276 logements — 2 %
- Classe G
- 53 logements — 0 %
1408 d'entre eux relèveraient de l'audit énergétique s'ils étaient mis en vente aujourd'hui, dont 53 en classe G — celle qui, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, ne peut plus être mise en location.
Vos obligations à Saint-Raphaël
Le Var est couvert par un arrêté préfectoral de délimitation des zones à termites : l'état relatif à la présence de termites est obligatoire à la vente à Saint-Raphaël. Sa validité est de six mois, la plus courte de tout le dossier — sur une transaction longue, il doit souvent être refait.
L'état des risques et pollutions est généré à l'adresse exacte, jamais à la commune. À Saint-Raphaël, les données officielles relèvent un potentiel radon significatif et une sismicité faible, ainsi que 13 aléas recensés au titre des plans de prévention. Ce document est valable six mois.
L'électricité est l'énergie de chauffage la plus répandue à Saint-Raphaël. Elle pèse lourd au diagnostic de performance énergétique — le coefficient de conversion en énergie primaire est de 2,3 — et l'état de l'installation intérieure d'électricité est dû au-delà de quinze ans.