Le marché de Cassis en 2024
Une maison sur deux vendue à Cassis dépasse le million d'euros — 56 % exactement, sur 25 transactions en 2024. Le haut de gamme n'y est pas un segment à part : c'est le marché ordinaire de la commune.
Sur ces 25 transactions, 2 portaient sur une maison d'au moins 200 m², la plus grande atteignant 215 m². C'est ce segment que nous relevons : une propriété de cette taille ne se diagnostique pas comme un pavillon, non parce qu'elle vaut plus cher, mais parce que le nombre de points de contrôle en électricité et en gaz suit la surface, et que chaque bâtiment clos et couvert vendu avec le bien fait l'objet de son propre rapport.
Le prix médian d'une maison s'y établit à 1,1 M€, soit 10 000 € le mètre carré. La transaction la plus élevée de l'année a atteint 3,7 M€.
Le parc bâti, et ce qu'il impose
21 % du parc de Cassis est antérieur à 1949, seuil légal du constat plomb. La période la plus représentée reste « 1948-1974 », déjà concernée par le repérage amiante puisque le permis est antérieur à juillet 1997.
La classe C domine le parc, et 17 % des logements sont en E, F ou G — ceux-là déclenchent l'audit énergétique obligatoire à la vente d'une maison.
Les maisons représentent 20 % des 2 274 logements diagnostiqués à Cassis dans la base de l'ADEME.
Le bâti haut de gamme de Cassis relève principalement de la villa de luxe. Les obligations y sont celles du droit commun ; ce qui change est le périmètre à relever — 20 % du parc local est constitué de maisons, donc de biens à dépendances.
Combien de logements sortent du marché locatif ici
Sur les 2 274 logements recensés à Cassis par la base DPE de l'ADEME, 379 sont concernés par le calendrier d'interdiction de louer. Il ne se lit pas en pourcentages mais en logements, et en dates :
- 28 classés G — interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025
- 88 classés F — interdits à compter du 1ᵉʳ janvier 2028
- 263 classés E — interdits à compter du 1ᵉʳ janvier 2034
La copropriété domine le parc de Cassis — 1 696 appartements pour 457 maisons. Le mesurage loi Carrez est donc exigé à la vente d'un lot, et la surface habitable loi Boutin au bail de location nue : les deux ne se calculent pas de la même façon et ne donnent pas le même chiffre.
Ce que l'énergie coûte à Cassis
Sur les 2 274 logements que la base publique de l'ADEME recense à Cassis, la facture de chauffage médiane s'établit à 1 335 € par an, pour une consommation de 175 kWh par mètre carré et par an. Électricité chauffe 75 % du parc, gaz naturel 18 %.
Les 75 % de logements chauffés à l'électricité pèsent directement sur le diagnostic : le coefficient de conversion en énergie primaire est de 2,3, contre 1 pour le gaz. À 175 kWh au mètre carré, cela suffit à faire basculer d'une classe un logement correctement isolé — à confort identique, à travaux identiques. C'est la première chose que 379 propriétaires à Cassis découvrent en recevant leur étiquette.
Rapporté à une propriété de 300 m², cette consommation médiane représente environ 52 500 kWh par an, soit près de 4 005 € au tarif médian relevé ici. C'est le chiffre qui s'affiche en haut du diagnostic de performance énergétique — avant la première visite, avant la première question sur le prix, avec une classe d'émission de gaz à effet de serre A pour 40 % des logements.
Une précision s'impose sur ce chiffre. Cette médiane porte sur les 2 274 logements du parc, appartements compris — et les maisons n'en représentent que 20 % à Cassis. Une maison ancienne de grande surface consomme davantage : le chiffre ci-dessus est un plancher pour une villa, pas une estimation. Source : base publique des diagnostics de performance énergétique (ADEME).
Le parc de Cassis, classe par classe
La base DPE de l'ADEME recense 2 274 logements à Cassis. La classe la plus représentée y est la classe C ; c'est à ce niveau que se situe le dossier auquel s'attend un acquéreur local.
- Classe A
- 57 logements — 3 %
- Classe B
- 250 logements — 11 %
- Classe C
- 1 068 logements — 47 %
- Classe D
- 520 logements — 23 %
- Classe E
- 263 logements — 12 %
- Classe F
- 88 logements — 4 %
- Classe G
- 28 logements — 1 %
379 d'entre eux relèveraient de l'audit énergétique s'ils étaient mis en vente aujourd'hui, dont 28 en classe G — celle qui, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, ne peut plus être mise en location.
Vos obligations à Cassis
Les Bouches-du-Rhône sont couvertes en entier par un arrêté préfectoral de délimitation des zones à termites : l'état relatif à la présence de termites est obligatoire à la vente à Cassis. Sa validité est de six mois, la plus courte de tout le dossier — sur une transaction longue, il doit souvent être refait.
L'état des risques et pollutions est généré à l'adresse exacte, jamais à la commune. À Cassis, les données officielles relèvent un potentiel radon faible à moyen et une sismicité faible, ainsi que 12 aléas recensés au titre des plans de prévention. Ce document est valable six mois.
L'électricité est l'énergie de chauffage la plus répandue à Cassis. Elle pèse lourd au diagnostic de performance énergétique — le coefficient de conversion en énergie primaire est de 2,3 — et l'état de l'installation intérieure d'électricité est dû au-delà de quinze ans.