Publication : DiagLuxe. Publié le .
- Identifier les diagnostics obligatoires pour votre bien
Consultez la liste des diagnostics obligatoires selon le type de bien (maison ou appartement), sa date de construction, sa situation géographique et sa classe énergétique. Utilisez la checklist de cet article pour ne rien oublier.
- Vérifier la validité des diagnostics existants
Si vous avez déjà des diagnostics, vérifiez leur date de validité. Les durées sont : 3 ans pour électricité et gaz, 1 an pour CREP, 6 mois pour état des risques et termites, 10 ans pour DPE. L'amiante et le CIL n'ont pas de limite s'ils sont conformes.
- Contacter un diagnostiqueur certifié partenaire
Choisissez un diagnostiqueur certifié pour réaliser les diagnostics manquants ou à renouveler. Vérifiez sa certification sur service-public.fr. Pour un bien de prestige, privilégiez un professionnel expérimenté.
- Planifier les visites du diagnostiqueur
Prévoyez les visites au moins 2 à 3 semaines avant la signature de la promesse de vente. Certains diagnostics, comme le DPE ou l'audit énergétique, peuvent nécessiter plusieurs heures de travail.
- Rassembler tous les diagnostics dans le DDT
Regroupez tous les diagnostics dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit être annexé à la promesse de vente ou à l'acte de vente. Conservez une copie pour vos archives.
- Vérifier les mentions obligatoires dans l'acte
L'acte de vente doit mentionner la surface Carrez pour un lot de copropriété, le risque de mérule si le bien est dans une zone concernée, et l'audit énergétique pour une maison classée F, G ou E. Vérifiez ces mentions avant la signature.
Quels diagnostics sont obligatoires pour la vente d'une maison individuelle de prestige ?
Le propriétaire vendeur d'une maison individuelle doit remettre plusieurs diagnostics au futur acquéreur. Ils sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT), annexé à la promesse ou à l'acte de vente.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire si la surface de plancher de la maison est supérieure ou égale à 50 m². Il est valable 10 ans. Attention : un DPE réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 n'est plus valable. Ceux réalisés du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024.
Un audit énergétique réglementaire est exigé à la vente d'une maison individuelle classée F ou G (depuis le 1er avril 2023), E (depuis le 1er janvier 2025), et D (à partir du 1er janvier 2034). Il ne concerne jamais un appartement en copropriété ni une location.
Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est obligatoire si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949. Valable 1 an pour une vente si du plomb est trouvé au-delà du seuil ; sans limite s'il n'y en a pas.
L'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante est requis si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Sans limite de validité si aucun matériau amianté n'est repéré (repérage fait après le 1er avril 2013).
Les états des installations intérieures d'électricité et de gaz sont obligatoires si l'installation a plus de 15 ans. Valables 3 ans pour une vente.
L'état des risques (ERP) est exigé si la maison est située dans une zone ou périmètre à risques. Valable 6 mois. Le vendeur peut l'établir lui-même : aucune certification n'est exigée.
D'autres diagnostics peuvent s'ajouter : diagnostic assainissement des eaux usées si la maison est équipée d'une installation autonome, état relatif à la présence de termites si la maison est située dans une zone déclarée par arrêté préfectoral (valable 6 mois), diagnostic bruit si proche d'un aéroport, et carnet d'information du logement (CIL) si le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux a été déposé à partir du 1er janvier 2023 ou si des travaux de rénovation ont eu lieu depuis cette date. Source officielle
Source : service-public.gouv.fr
Quels diagnostics sont obligatoires pour la vente d'un appartement de prestige ?
Pour un appartement, les diagnostics obligatoires sont similaires à ceux d'une maison individuelle, avec quelques différences notables. Le DPE est toujours requis. Le CREP est obligatoire si l'immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949. L'état amiante est exigé si le permis de construire de l'immeuble a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Les états des installations intérieures d'électricité et de gaz sont obligatoires si l'installation a plus de 15 ans. L'état des risques est exigé si l'appartement est situé dans une zone à risques. Le diagnostic bruit est requis si proche d'un aéroport. Le carnet d'information du logement (CIL) est obligatoire si le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux a été déposé à partir du 1er janvier 2023 ou si des travaux de rénovation ont eu lieu depuis cette date.
L'audit énergétique réglementaire ne concerne jamais un appartement en copropriété. Il vise uniquement la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble entier appartenant à un seul propriétaire (monopropriété).
Le diagnostic assainissement des eaux usées est obligatoire si l'appartement est équipé d'une installation autonome, ou en cas d'installation collective et uniquement sur certains territoires ou s'il existe un arrêté municipal fixant cette obligation.
L'état relatif à la présence de termites est exigé si l'appartement est situé dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral. Valable 6 mois.
La promesse de vente ou l'acte de vente doit indiquer la surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez). La surface Carrez est la superficie privative des locaux clos et couverts, déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Les parties de moins de 1,80 m de hauteur ne comptent pas. Les caves, garages et emplacements de stationnement sont exclus, comme les lots ou fractions de lots de moins de 8 m². Aucune certification n'est exigée pour la mesurer. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte, l'acquéreur peut obtenir une diminution proportionnelle du prix en agissant dans l'année.
Source : service-public.gouv.fr
Quels diagnostics pour un bien de prestige situé en copropriété ?
Pour un bien de prestige en copropriété, les diagnostics obligatoires sont les mêmes que pour un appartement. Le DPE, le CREP, l'état amiante, les états électricité et gaz, l'état des risques, le diagnostic bruit, le CIL, le diagnostic assainissement et l'état termites sont requis selon les conditions habituelles.
L'audit énergétique réglementaire ne s'applique jamais à un appartement en copropriété. Il est réservé à la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble entier appartenant à un seul propriétaire.
La Loi Carrez est obligatoire pour la vente de tout lot de copropriété. Elle impose d'indiquer la superficie privative dans la promesse ou l'acte de vente. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée, l'acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix dans l'année suivant la signature.
Le vendeur doit également mentionner dans l'acte s'il y a un risque de mérule (champignon) dans la construction. Cette information est obligatoire dans les zones géographiques identifiées par un arrêté préfectoral. Vous pouvez consulter le site internet de votre préfecture pour savoir si un arrêté existe.
Le carnet d'information du logement (CIL) est obligatoire si le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux a été déposé à partir du 1er janvier 2023, ou si des travaux de rénovation ont eu lieu depuis cette date. Il doit être transmis à l'acquéreur.
Le diagnostic assainissement des eaux usées est obligatoire si le logement est équipé d'une installation autonome, ou en cas d'installation collective et uniquement sur certains territoires ou s'il existe un arrêté municipal fixant cette obligation.
Pour les biens de prestige, il est conseillé de vérifier la validité de chaque diagnostic avant la mise en vente. Un diagnostiqueur certifié partenaire peut réaliser l'ensemble des diagnostics nécessaires.
Source : service-public.gouv.fr
Comment organiser la réunion des diagnostics avant la signature ?
Pour organiser efficacement la réunion des diagnostics avant la signature, commencez par identifier les diagnostics obligatoires pour votre bien. Utilisez la checklist fournie dans cet article pour ne rien oublier.
Contactez un diagnostiqueur certifié partenaire pour réaliser les diagnostics. Il est important de vérifier que le diagnostiqueur possède les certifications nécessaires pour chaque type de diagnostic. Vous pouvez utiliser l'outil de recherche de diagnostiqueurs certifiés sur le site service-public.fr.
Planifiez les visites du diagnostiqueur suffisamment tôt avant la mise en vente. Certains diagnostics, comme le DPE ou l'audit énergétique, peuvent prendre plusieurs jours à réaliser. Prévoyez un délai d'au moins 2 à 3 semaines avant la signature de la promesse de vente.
Assurez-vous que tous les diagnostics sont valides à la date de signature. Les durées de validité varient : 3 ans pour l'électricité et le gaz, 1 an pour le CREP, 6 mois pour l'état des risques et les termites, 10 ans pour le DPE. L'état amiante et le CIL n'ont pas de limite de validité s'ils sont conformes.
Rassemblez tous les diagnostics dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit être annexé à la promesse de vente ou à l'acte de vente. En cas de vente sans promesse, le DDT est annexé à l'acte de vente.
Vérifiez que l'acte de vente mentionne également la surface Carrez pour un lot de copropriété, et le risque de mérule si le bien est situé dans une zone concernée.
Si vous vendez une maison individuelle classée F ou G, l'audit énergétique réglementaire est obligatoire depuis le 1er avril 2023. Pour les classes E, il est obligatoire depuis le 1er janvier 2025. Pour les classes D, il le sera à partir du 1er janvier 2034.
Pour les biens de prestige, il peut être utile de faire réaliser un diagnostic complémentaire, comme un état des lieux des matériaux nobles ou une évaluation énergétique approfondie, même si ce n'est pas obligatoire.
Quelles sont les conséquences d'un diagnostic manquant ou périmé ?
Si un diagnostic obligatoire est manquant ou périmé au moment de la signature, le vendeur s'expose à des risques juridiques et financiers. L'acquéreur peut demander une diminution du prix de vente ou des dommages et intérêts.
En cas de DPE absent ou erroné, l'acquéreur peut agir en justice pour obtenir une réduction du prix. Si le DPE indique une classe énergétique plus favorable que la réalité, l'acheteur peut demander une indemnisation.
Pour le CREP, si du plomb est trouvé après la vente et que le diagnostic était absent ou incomplet, le vendeur peut être tenu responsable des travaux de mise en sécurité.
L'absence de l'état amiante peut entraîner des poursuites pénales, car le vendeur est tenu d'informer l'acquéreur de la présence d'amiante.
Si la superficie Carrez est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix dans l'année suivant la signature. Cette action est indépendante de la présence ou non d'un diagnostic : c'est la mention dans l'acte qui fait foi.
L'absence de l'état des risques peut entraîner la nullité de la vente si l'acquéreur prouve qu'il n'a pas été informé des risques.
Pour le diagnostic termites, si le bien est situé dans une zone à risque et que le diagnostic est absent, l'acquéreur peut demander des dommages et intérêts.
Le vendeur doit également remettre le carnet d'information du logement (CIL) si le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux a été déposé à partir du 1er janvier 2023. Son absence n'annule pas la vente, mais peut entraîner des pénalités.
Pour éviter ces risques, il est fortement conseillé de faire réaliser tous les diagnostics obligatoires par un diagnostiqueur certifié partenaire avant la mise en vente. Les textes officiels consultés ne précisent pas de sanction automatique, mais la jurisprudence montre que les tribunaux sont sévères en cas de manquement.
Questions fréquentes
Qui peut réaliser les diagnostics immobiliers pour un bien de prestige ?
Puis-je vendre un bien de prestige sans diagnostic de performance énergétique (DPE) ?
Que faire si un diagnostic est périmé au moment de la signature ?
Sources documentaires
- Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d'un logement ? | Service Public (www.service-public.gouv.fr) ; consultation du .
Les sources documentent le sujet ; elles ne constituent pas une validation individuelle de votre dossier. Notre méthode.