Publication : DiagLuxe. Publié le .
| Date ou période | Ce qui change | Qui est concerné |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | Location des logements classés G interdite en métropole | Bailleurs de logements classés G |
| 1er janvier 2025 | Audit énergétique obligatoire pour la vente des maisons classées E | Vendeurs de maisons individuelles classées E |
| 1er janvier 2028 | Location des logements classés F interdite en métropole | Bailleurs de logements classés F |
| 1er janvier 2034 | Audit énergétique obligatoire pour la vente des maisons classées D | Vendeurs de maisons individuelles classées D |
| 1er janvier 2034 | Location des logements classés E interdite en métropole | Bailleurs de logements classés E |
Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre une maison de prestige ?
Pour vendre une maison individuelle, le propriétaire doit remettre plusieurs diagnostics au futur acquéreur. Le DPE est obligatoire si la surface de plancher est supérieure ou égale à 50 m². Un audit énergétique s'ajoute si la maison est classée E, F ou G sur le DPE. Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) concerne les maisons construites avant le 1er janvier 1949. L'état amiante est requis si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Les états de l'installation intérieure d'électricité et de gaz sont exigés si ces installations ont plus de 15 ans. Pour l'assainissement, un diagnostic est nécessaire si la maison est équipée d'une installation autonome (fosse septique). L'état relatif aux termites s'applique dans les zones définies par arrêté préfectoral. L'état des risques (ERP) couvre les zones à risques naturels, miniers, sismiques ou radon. Enfin, le diagnostic bruit concerne les maisons proches d'un aéroport, en zone d'exposition au bruit. Tous ces documents sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT), annexé à la promesse de vente ou à l'acte de vente. Source officielle
Source : service-public.gouv.fr
Quels diagnostics pour un appartement de prestige en copropriété ?
Pour un appartement, les diagnostics obligatoires sont similaires à ceux d'une maison, avec quelques différences. Le DPE est exigé quelle que soit la surface. Le CREP s'applique si l'immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949. L'état amiante est requis si le permis de construire de l'immeuble date d'avant le 1er juillet 1997. Les états de l'électricité et du gaz sont obligatoires si les installations ont plus de 15 ans. L'état des risques et le diagnostic bruit (proximité d'aéroport) sont également demandés. L'état relatif aux termites s'applique selon la zone. Le diagnostic assainissement ne concerne que les logements équipés d'une installation autonome, ce qui est rare en copropriété. Une différence importante : l'audit énergétique réglementaire ne concerne que les maisons individuelles ou les immeubles en monopropriété classés E, F ou G, jamais un appartement en copropriété. En revanche, la loi Carrez s'applique à tout lot de copropriété vendu : la superficie privative doit être indiquée dans l'acte. Le DDT est constitué de ces diagnostics et annexé à la promesse ou à l'acte de vente.
Source : service-public.gouv.fr
Quels sont les délais de validité des diagnostics à vérifier avant la vente ?
Chaque diagnostic a une durée de validité qu'il faut contrôler avant la signature. Le DPE est valable 10 ans, mais attention : les DPE réalisés du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2017 ne sont plus valables, et ceux du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024. L'audit énergétique est valable 5 ans. Le CREP est valable 1 an pour une vente si du plomb est trouvé au-delà du seuil ; sans limite s'il n'y en a pas. L'état amiante n'a pas de limite de validité si aucun matériau amianté n'est repéré (repérage après le 1er avril 2013). Les états de l'électricité et du gaz sont valables 3 ans pour une vente. L'état des risques (ERP) doit dater de moins de 6 mois. L'état relatif aux termites est valable 6 mois. Pour le diagnostic assainissement, le contrôle du SPANC doit avoir moins de 3 ans. Vérifiez ces dates : un diagnostic périmé devra être refait avant la signature. Le DDT doit être complet et à jour au moment de la promesse de vente ou de l'acte authentique.
Comment constituer le dossier de diagnostic technique (DDT) ?
Le DDT regroupe tous les diagnostics obligatoires. Le propriétaire vendeur doit le joindre à la promesse de vente ou à l'acte de vente. Pour le constituer, commencez par identifier les diagnostics nécessaires selon le type de bien (maison ou appartement), sa date de construction, et sa localisation. Faites appel à un diagnostiqueur certifié pour chaque diagnostic. La certification des diagnostiqueurs est obligatoire depuis le 1er novembre 2007, avec des critères fixés par l'arrêté du 24 décembre 2021. Vous pouvez vérifier le certificat de votre diagnostiqueur auprès d'un organisme accrédité par le Cofrac. Pour l'état des risques, le vendeur peut l'établir lui-même : aucune certification n'est exigée. De même, la mesure loi Carrez peut être réalisée par le vendeur, sans obligation de recourir à un professionnel. Une fois tous les rapports reçus, vérifiez leurs dates de validité. Regroupez-les dans un dossier unique. Le DDT doit être annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique. En cas de vente sans promesse, il est joint directement à l'acte de vente.
Quelles sont les conséquences d'un DDT incomplet ou périmé ?
Un DDT incomplet ou contenant des diagnostics périmés expose le vendeur à des risques juridiques. L'acquéreur peut demander une diminution du prix ou des dommages et intérêts s'il découvre un vice caché lié à un diagnostic absent ou erroné. Par exemple, si la superficie loi Carrez est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte, l'acquéreur peut agir dans l'année pour obtenir une diminution proportionnelle du prix. Pour le DPE, l'opposabilité est en vigueur depuis le 1er juillet 2021 : les informations du DPE engagent le vendeur. Un DPE périmé (plus de 10 ans) n'est plus valable et doit être refait. De même, un état des risques de plus de 6 mois est caduc. En location, les sanctions sont différentes : le bailleur peut voir son loyer gelé ou être contraint de réaliser des travaux. Pour la vente, le meilleur conseil est de préparer le DDT en amont de la mise en vente. Un diagnostiqueur certifié partenaire peut vous aider à identifier tous les diagnostics requis et à les réaliser dans les délais. Cela évite les mauvaises surprises au moment de la signature.
Calendrier réglementaire : à partir de quand les nouvelles obligations s'appliquent-elles ?
Plusieurs échéances réglementaires sont à connaître pour les diagnostics immobiliers. Voici les principales dates issues des textes officiels.
Calendrier réglementaire des diagnostics immobiliersDate ou périodeCe qui changeQui est concerné1er janvier 2025Location des logements classés G interdite en métropoleBailleurs de logements classés G1er janvier 2025Audit énergétique obligatoire pour la vente des maisons classées EVendeurs de maisons individuelles classées E1er janvier 2028Location des logements classés F interdite en métropoleBailleurs de logements classés F1er janvier 2034Audit énergétique obligatoire pour la vente des maisons classées DVendeurs de maisons individuelles classées D1er janvier 2034Location des logements classés E interdite en métropoleBailleurs de logements classés ECes échéances concernent la métropole. En Guadeloupe et Martinique, le calendrier est décalé : G en 2028, F en 2031. Pour la vente, l'audit énergétique est déjà obligatoire pour les maisons classées F ou G depuis le 1er avril 2023, et pour les maisons classées E depuis le 1er janvier 2025.
Questions fréquentes
Puis-je vendre mon bien sans avoir fait tous les diagnostics ?
Qui peut réaliser les diagnostics immobiliers pour un bien de prestige ?
Que faire si un diagnostic est périmé avant la signature ?
Sources documentaires
- Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d'un logement ? | Service Public (www.service-public.gouv.fr) ; consultation du .
Les sources documentent le sujet ; elles ne constituent pas une validation individuelle de votre dossier. Notre méthode.