Publication : DiagLuxe. Publié le .
Erreur n°1 : croire que le DPE est le seul diagnostic obligatoire pour une maison de prestige
Pour une maison individuelle, le DPE n'est qu'un document parmi une dizaine d'obligations. Un propriétaire qui pense n'avoir besoin que du diagnostic de performance énergétique risque de bloquer la signature. La loi impose aussi, selon l'âge et la situation du bien : le constat plomb (CREP) si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949, l'état amiante si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, les états de l'électricité et du gaz pour les installations de plus de 15 ans, le diagnostic termites si la commune est en zone à risque, l'état des risques (ERP), le diagnostic assainissement pour une installation non collective, et, depuis le 1er janvier 2023, le carnet d'information du logement (CIL) si un permis de construire ou une déclaration préalable a été déposé à partir de cette date. Pour les maisons classées E, F ou G, un audit énergétique réglementaire est également exigé. La conséquence d'un dossier incomplet : l'acquéreur peut demander des dommages et intérêts ou se rétracter. Pour l'éviter, listez toutes les obligations applicables à votre bien dès le début du projet de vente, en vous appuyant sur un diagnostiqueur certifié partenaire.
Source : service-public.gouv.fr
Erreur n°2 : confondre les diagnostics d'une maison et ceux d'un appartement en copropriété
Les obligations diffèrent entre une maison individuelle et un appartement. Pour un appartement, l'audit énergétique réglementaire n'est jamais exigé, même si le DPE est classé F ou G : il ne concerne que la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble entier en monopropriété. En revanche, la loi Carrez s'applique à tout lot de copropriété vendu, quelle que soit sa surface. Le vendeur doit indiquer la superficie privative dans l'acte, déduction faite des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures. Les parties de moins de 1,80 m de hauteur ne comptent pas. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte, l'acquéreur peut obtenir une diminution proportionnelle du prix en agissant dans l'année. Aucune certification n'est exigée pour mesurer : le vendeur peut le faire lui-même, mais une erreur coûte cher. Pour un bien de prestige, une mesure professionnelle par un diagnostiqueur certifié partenaire évite tout litige. Les autres diagnostics (DPE, plomb, amiante, électricité, gaz, termites, état des risques, bruit, CIL) restent obligatoires pour un appartement, aux mêmes conditions que pour une maison.
Source : service-public.gouv.fr
Erreur n°3 : négliger l'audit énergétique pour une maison classée E, F ou G
Depuis le 1er avril 2023, la vente d'une maison individuelle classée F ou G nécessite un audit énergétique réglementaire. Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation s'étend aux maisons classées E. À partir du 1er janvier 2034, elle concernera les maisons classées D. L'audit doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et remis à l'acquéreur avec le DPE. Il propose un scénario de travaux pour améliorer la performance énergétique. Sa validité est de 5 ans. Un propriétaire qui omet cet audit s'expose à un refus de financement par la banque de l'acquéreur ou à une action en réduction du prix. Pour l'éviter, vérifiez la classe de votre DPE avant de mettre en vente. Si elle est E, F ou G, commandez l'audit en même temps que le DPE. Le coût de l'audit est variable selon la surface et la complexité du bien, mais il est indispensable pour sécuriser la transaction. Un diagnostiqueur certifié partenaire peut le réaliser dans les mêmes conditions que le DPE.
Source : service-public.gouv.fr
Erreur n°4 : sous-estimer l'importance de l'état des risques (ERP) et du diagnostic termites
L'état des risques (ERP) est obligatoire pour toute vente d'un bien situé dans une zone ou périmètre à risques : naturels, miniers, sismiques, technologiques ou radon. Le vendeur peut l'établir lui-même, aucune certification n'est exigée. Mais une erreur dans la déclaration expose à une action en nullité de la vente ou à des dommages et intérêts. Pour un bien de prestige, mieux vaut le faire vérifier par un diagnostiqueur certifié partenaire. L'ERP doit dater de moins de 6 mois au moment de la signature. Le diagnostic termites, lui, n'est obligatoire qu'à la vente, et uniquement si la commune est déclarée par arrêté préfectoral comme infestée ou susceptible de l'être. Il est valable 6 mois. Il ne concerne jamais une location. Pour un terrain nu, seul l'état des risques est exigé, à la vente comme à la location. Si le terrain est constructible et situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, une étude géotechnique préalable (G1) réalisée par un géotechnicien est également nécessaire.
Source : service-public.gouv.fr
Erreur n°5 : oublier le carnet d'information du logement (CIL) pour les constructions récentes
Depuis le 1er janvier 2023, tout logement ayant fait l'objet d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable de travaux déposé à partir de cette date doit disposer d'un carnet d'information du logement (CIL). Ce document recense les caractéristiques énergétiques et les travaux réalisés. Il doit être remis à l'acquéreur lors de la vente. Pour un bien de prestige construit ou rénové après 2023, l'absence de CIL peut entraîner un refus de l'acquéreur ou une demande de réduction du prix. Le vendeur doit le constituer lui-même ou le faire établir par un professionnel. Il n'est pas exigé pour les biens plus anciens, sauf si des travaux de rénovation ont été réalisés depuis le 1er janvier 2023. Pour l'éviter, vérifiez la date du permis de construire ou de la déclaration préalable. Si elle est postérieure au 1er janvier 2023, assurez-vous que le CIL est à jour et complet avant la signature.
Erreur n°6 : ignorer les spécificités des diagnostics pour un bien de prestige (grande surface, piscine, dépendances)
Un bien de prestige dépasse souvent les surfaces standard. La loi ne prévoit pas de diagnostic spécifique pour une piscine, mais le DPE et l'audit énergétique doivent prendre en compte l'ensemble du bâti. Les dépendances (garages, ateliers, logements de gardien) sont soumises aux mêmes règles que le bâtiment principal si elles sont vendues avec lui. Pour une maison de plus de 50 m² de surface de plancher, le DPE est obligatoire. En dessous, il ne l'est pas. L'état de l'électricité et du gaz concerne chaque installation de plus de 15 ans, même dans une dépendance. Le diagnostic termites s'applique à toutes les constructions en bois ou à ossature bois situées en zone à risque. Pour un bien de prestige, il est conseillé de réaliser un diagnostic complet incluant toutes les parties du bien, même si certaines ne sont pas explicitement exigées par la loi. Un diagnostiqueur certifié partenaire peut vous conseiller sur les diagnostics nécessaires selon la configuration de votre bien. Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être annexé à la promesse de vente ou à l'acte de vente.
Source : service-public.gouv.fr
Questions fréquentes
Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre un appartement de prestige en copropriété ?
Quelle est la validité des diagnostics pour une vente immobilière ?
Puis-je vendre un bien de prestige sans diagnostiqueur certifié ?
Sources documentaires
- Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d'un logement ? | Service Public (www.service-public.gouv.fr) ; consultation du .
Les sources documentent le sujet ; elles ne constituent pas une validation individuelle de votre dossier. Notre méthode.