Publication : DiagLuxe. Publié le .
| Date ou période | Ce qui change | Qui est concerné |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Logement consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale non décent | Location en métropole |
| 1er avril 2023 | Audit énergétique obligatoire pour vente de maisons F ou G | Maisons individuelles et immeubles en monopropriété |
| 1er janvier 2025 | Interdiction de louer les logements classés G | Location en métropole |
| 1er janvier 2025 | Audit énergétique obligatoire pour vente de maisons classées E | Maisons individuelles et immeubles en monopropriété |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de louer les logements classés F | Location en métropole ; Guadeloupe et Martinique : G en 2028 |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de louer les logements classés E ; audit obligatoire pour maisons D | Location et vente en métropole |
Quels diagnostics de vente sont obligatoires pour une demeure ancienne ?
Pour vendre une demeure ancienne, le propriétaire doit rassembler plusieurs diagnostics immobiliers. Leur liste dépend de la date de construction et du type de bien (maison ou appartement). Ces documents sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT), annexé à la promesse ou à l'acte de vente.
Pour une maison individuelle construite avant 1949, le Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est obligatoire. L'état amiante concerne tout permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997. Le DPE est exigé si la surface de plancher est d'au moins 50 m². Un audit énergétique s'ajoute si la classe est E, F ou G. Les installations d'électricité et de gaz de plus de 15 ans nécessitent un état. L'état des risques (ERP) est requis dans les zones à risques. L'état termites ne s'applique que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Le diagnostic assainissement concerne les maisons non raccordées au tout-à-l'égout. Enfin, le carnet d'information du logement (CIL) est obligatoire si le permis de construire ou la déclaration préalable a été déposé à partir du 1er janvier 2023. Source officielle
Pour un appartement, les mêmes diagnostics s'appliquent, à l'exception de l'audit énergétique (réservé aux maisons individuelles et immeubles en monopropriété) et du diagnostic assainissement (sauf cas particulier). La loi Carrez impose d'indiquer la superficie privative du lot de copropriété. Aucun diagnostic n'oblige le vendeur à réaliser des travaux avant la vente. Un diagnostic villa complet peut être demandé à un diagnostiqueur certifié partenaire.
Source : service-public.gouv.fr
Quels repérages sont utiles avant des travaux de rénovation ?
Avant d'entreprendre des travaux dans une demeure ancienne, certains repérages sont fortement recommandés, même s'ils ne sont pas imposés par la loi pour la vente. Ils permettent d'anticiper les contraintes techniques et de sécuriser le chantier.
Le repérage amiante avant travaux est conseillé pour tout bâtiment dont le permis de construire date d'avant juillet 1997. Il permet d'identifier les matériaux amiantés (flocages, calorifugeages, faux plafonds) avant de les percer ou de les démolir. Ce repérage n'est pas le même que l'état amiante obligatoire pour la vente : il est plus précis et couvre tous les matériaux accessibles sans travaux destructifs.
Le diagnostic plomb avant rénovation est utile pour les constructions antérieures à 1949. Les peintures au plomb, si elles sont dégradées, présentent un risque pour les ouvriers et les occupants. Un repérage complémentaire peut être nécessaire avant des travaux de ponçage ou de grattage.
Pour les installations électriques et de gaz, un état des lieux avant travaux permet de vérifier leur conformité et d'éviter les accidents. Même si l'installation a moins de 15 ans, un contrôle par un professionnel est prudent avant de modifier le réseau. Un DPE réalisé avant travaux peut aussi aider à dimensionner les futures performances énergétiques.
Quand l'audit énergétique devient-il obligatoire pour la vente ?
L'audit énergétique réglementaire est obligatoire uniquement à la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble entier en monopropriété. Il ne concerne ni les appartements en copropriété ni les locations. Son obligation s'applique par paliers, selon la classe énergétique du DPE.
Depuis le 1er avril 2023, l'audit est exigé pour les maisons classées F ou G. Depuis le 1er janvier 2025, il s'étend aux maisons classées E. À partir du 1er janvier 2034, il sera également requis pour les maisons classées D. L'audit doit être réalisé par un professionnel certifié et est valable 5 ans. Il propose des scénarios de travaux pour améliorer la performance énergétique.
En l'absence d'audit, la vente peut être ralentie, mais aucune sanction spécifique n'est prévue dans les textes officiels consultés. Le vendeur doit néanmoins fournir un DPE valide (10 ans). Les DPE réalisés entre 2018 et juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024. Un audit énergétique peut être commandé à un diagnostiqueur certifié partenaire.
Source : service-public.gouv.fr
Quelles sont les échéances pour la location des passoires thermiques ?
La location des logements énergivores est progressivement interdite en métropole. Les échéances sont fixées par la loi et s'appliquent aux baux conclus, renouvelés ou reconduits après ces dates.
Depuis le 1er janvier 2023, un logement qui consomme plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale est considéré comme non décent. Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont interdits à la location. Les logements classés F le seront à partir du 1er janvier 2028, et ceux classés E à partir du 1er janvier 2034. Aucune interdiction n'est prévue pour la classe D.
En Guadeloupe et en Martinique, le calendrier est décalé : G en 2028, F en 2031. Le gel des loyers des logements F et G s'applique depuis le 24 août 2022 pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis cette date. Ces règles concernent la location vide comme meublée de résidence principale.
Quels diagnostics sont nécessaires pour un terrain nu ?
Pour un terrain nu, les obligations de diagnostic sont très limitées. Un seul document est exigé à la vente comme à la location : l'état des risques (ERP), de moins de 6 mois. Il informe sur les risques naturels, miniers, sismiques ou technologiques de la zone. Le vendeur ou le bailleur peut l'établir lui-même, sans certification obligatoire.
À la vente d'un terrain non bâti constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, le vendeur doit fournir une étude géotechnique préalable (G1). Cette étude est réalisée par un géotechnicien, pas par un diagnostiqueur immobilier. Elle est annexée à la promesse ou à l'acte de vente.
Aucun autre diagnostic (DPE, plomb, amiante, termites, électricité, gaz) n'est exigé pour un terrain nu. Les termites ne concernent que les bâtiments, pas les terrains. Le diagnostic assainissement ne s'applique qu'aux maisons équipées d'une installation autonome. Pour un projet de construction, des repérages complémentaires peuvent être utiles, mais ils ne sont pas imposés par la loi pour la vente.
Questions fréquentes
Quelle est la validité d'un DPE pour une vente ?
Faut-il un diagnostic termites pour une location ?
Qui peut réaliser les diagnostics de vente ?
Sources documentaires
- Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d'un logement ? | Service Public (www.service-public.gouv.fr) ; consultation du .
Les sources documentent le sujet ; elles ne constituent pas une validation individuelle de votre dossier. Notre méthode.