Publication : DiagLuxe. Publié le .
- Identifiez l'âge de la construction
Vérifiez la date du permis de construire ou de la construction. Cela détermine les diagnostics obligatoires : plomb (avant 1949), amiante (avant juillet 1997), électricité et gaz (plus de 15 ans).
- Faites réaliser le DPE en priorité
Le DPE est indispensable pour toute vente ou location. Il conditionne l'audit énergétique et le respect du calendrier des passoires énergétiques. Un diagnostiqueur certifié partenaire peut le réaliser.
- Commandez les diagnostics spécifiques
Selon votre situation, demandez le CREP, l'état amiante, l'état électrique et gaz, le diagnostic termites (selon la zone), l'état des risques, et le diagnostic bruit (proximité aéroport).
- Vérifiez la validité des diagnostics existants
Un DPE de plus de 10 ans est périmé. Les états électrique et gaz sont valables 3 ans pour une vente, 6 ans pour une location. L'état des risques est valable 6 mois. Le CREP est valable 1 an pour une vente, 6 ans pour une location si plomb détecté.
- Rassemblez le dossier de diagnostic technique
Regroupez tous les diagnostics dans le DDT. Celui-ci doit être annexé à la promesse de vente ou à l'acte de vente. En location, il est annexé au bail.
- Anticipez les repérages avant travaux
Avant de rénover, faites réaliser un repérage amiante et plomb si nécessaire, ainsi qu'un état des lieux des réseaux électrique et gaz. Ces repérages ne sont pas des diagnostics de vente mais protègent votre chantier.
- Consultez un diagnostiqueur certifié partenaire
Un professionnel certifié vous garantit des diagnostics conformes et valides. Il peut vous conseiller sur les obligations spécifiques à votre bien et à votre projet de rénovation ou de vente.
Quels diagnostics de vente sont obligatoires pour une demeure ancienne ?
Pour vendre une demeure ancienne, le propriétaire doit fournir plusieurs diagnostics immobiliers regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier est annexé à la promesse de vente ou à l'acte de vente. Les documents obligatoires diffèrent selon qu'il s'agit d'une maison individuelle ou d'un appartement.
Pour une maison individuelle, les diagnostics suivants sont exigés : le diagnostic de performance énergétique (DPE) si la surface de plancher est supérieure ou égale à 50 m², l'audit énergétique si l'étiquette est E, F ou G, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949, l'état amiante si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz si l'installation a plus de 15 ans, le diagnostic assainissement des eaux usées pour une installation autonome, l'état relatif aux termites si la maison est située dans une zone déclarée par arrêté préfectoral, l'état des risques (ERP), le diagnostic bruit si la maison est proche d'un aéroport, et le carnet d'information du logement (CIL) si le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux a été déposé à partir du 1er janvier 2023. Pour un appartement, la liste est similaire mais sans l'audit énergétique réglementaire. La promesse ou l'acte de vente doit aussi indiquer la superficie Loi Carrez pour un lot de copropriété, ainsi que le risque de mérule dans les zones identifiées par arrêté préfectoral.
Ces obligations sont fixées par le Code de la construction et de l'habitation (article L271-4). Un diagnostiqueur certifié partenaire peut réaliser ces diagnostics pour vous. Source officielle
Source : service-public.gouv.fr
Quels repérages sont utiles avant des travaux de rénovation dans une demeure ancienne ?
Avant d'entreprendre des travaux dans une demeure ancienne, des repérages complémentaires aux diagnostics de vente sont fortement recommandés. Ils permettent d'identifier les matériaux dangereux, les réseaux vétustes ou les risques structurels, et d'anticiper les coûts et les délais.
Le repérage amiante avant travaux est essentiel pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il concerne les matériaux et produits susceptibles de libérer des fibres d'amiante lors des travaux. Ce repérage n'est pas obligatoire pour la vente d'une maison individuelle, mais il est exigé par le Code du travail pour protéger les ouvriers. De même, un repérage plomb avant travaux peut être nécessaire si la demeure a été construite avant 1949, même si le CREP de vente est à jour. L'état de l'installation électrique et gaz, même s'il n'est pas exigé pour la vente si l'installation a moins de 15 ans, est prudent à faire vérifier avant de modifier les réseaux. Enfin, un diagnostic structurel (fondations, murs porteurs, charpente) peut être utile pour une demeure ancienne, surtout si des travaux de gros œuvre sont prévus. Ces repérages ne sont pas des diagnostics de vente mais des outils de pilotage de chantier.
Un diagnostiqueur certifié partenaire peut vous conseiller sur les repérages adaptés à votre projet. Pour en savoir plus sur les prestations, consultez notre page dédiée.
Source : service-public.gouv.fr
Comment organiser les diagnostics avant de vendre une demeure ancienne ?
Pour vendre une demeure ancienne, il est conseillé de commencer par le DPE, qui conditionne l'audit énergétique et les obligations de mise en location. Le DPE est valable 10 ans, mais ceux réalisés entre 2013 et 2017 ne sont plus valables, et ceux de 2018 à juin 2021 ont expiré fin 2024. Ensuite, vérifiez l'âge de la construction pour le CREP (avant 1949) et l'amiante (permis avant juillet 1997).
Pour l'installation électrique ou gaz de plus de 15 ans, faites réaliser un état par un diagnostiqueur certifié. Ces diagnostics sont valables 3 ans pour une vente. L'état des risques (ERP) est à produire pour toute vente, même pour un terrain nu, et est valable 6 mois. Le diagnostic termites n'est exigé que dans les zones définies par arrêté préfectoral et est valable 6 mois. Enfin, le carnet d'information du logement (CIL) est obligatoire si un permis de construire ou une déclaration préalable a été déposé à partir du 1er janvier 2023. Tous ces documents sont rassemblés dans le DDT, annexé à la promesse de vente ou à l'acte de vente.
Un diagnostiqueur certifié partenaire peut coordonner ces diagnostics pour vous. Pour une estimation rapide, utilisez notre simulateur en ligne.
Quelles sont les conséquences d'un diagnostic absent ou erroné lors de la vente ?
L'absence d'un diagnostic obligatoire ou un diagnostic erroné peut entraîner des conséquences juridiques pour le vendeur. Le DDT doit être annexé à la promesse de vente ou à l'acte de vente ; à défaut, l'acquéreur peut demander la nullité de la vente ou une diminution du prix. Pour le DPE, une annonce immobilière doit mentionner la classe énergétique ; son absence peut être sanctionnée par une amende.
En cas d'erreur dans le diagnostic, le vendeur peut être tenu pour responsable des vices cachés. Par exemple, si l'état amiante ne mentionne pas un matériau amianté, l'acquéreur peut engager une action en justice. De même, une superficie Loi Carrez erronée de plus de 5 % ouvre droit à une diminution proportionnelle du prix dans l'année suivant l'acte. Pour le CREP, si du plomb est trouvé au-delà du seuil, le vendeur doit en informer l'acquéreur ; à défaut, il peut être poursuivi pour dol. En location, des sanctions spécifiques s'appliquent : depuis le 1er janvier 2025, les logements G ne peuvent plus être loués en métropole, et le gel des loyers s'applique aux classes F et G depuis août 2022.
Pour éviter ces risques, faites réaliser vos diagnostics par un professionnel certifié. Consultez notre page DPE pour plus d'informations.
Quels diagnostics sont nécessaires pour louer une demeure ancienne ?
Pour louer une demeure ancienne, les diagnostics obligatoires sont différents de ceux pour la vente. Le bailleur doit fournir un DPE valable 10 ans (attention : les DPE de 2013-2017 ne sont plus valables). Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est obligatoire si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949, valable 6 ans si du plomb est trouvé au-delà du seuil, sans limite sinon. L'état amiante est exigé pour les parties privatives d'un appartement ou d'un immeuble (pas pour une maison) si le permis de construire date d'avant juillet 1997.
L'état de l'installation électrique et gaz est obligatoire si l'installation a plus de 15 ans (depuis 2017 pour les immeubles collectifs d'avant 1975, depuis 2018 pour les autres). Ces états sont valables 6 ans pour une location. L'état des risques (ERP) est également obligatoire, valable 6 mois. En revanche, l'audit énergétique réglementaire ne concerne que la vente, pas la location. Le diagnostic termites n'est jamais exigé pour une location. Enfin, la surface habitable (loi Boutin) doit être mentionnée dans le bail ; si elle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, le locataire peut demander une diminution de loyer.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués en métropole. Pour les classes F, l'interdiction prendra effet le 1er janvier 2028. Le gel des loyers s'applique aux classes F et G depuis août 2022. Un diagnostiqueur certifié partenaire peut vous aider à respecter ces obligations.
Source : service-public.gouv.fr
Questions fréquentes
Un diagnostic amiante avant travaux est-il obligatoire pour une maison individuelle ?
Quelle est la durée de validité du DPE pour une vente ?
Puis-je vendre une demeure ancienne sans audit énergétique ?
Sources documentaires
- Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d'un logement ? | Service Public (www.service-public.gouv.fr) ; consultation du .
Les sources documentent le sujet ; elles ne constituent pas une validation individuelle de votre dossier. Notre méthode.