Quels diagnostics sont obligatoires pour un domaine ?
Un domaine mêle des bâtiments d'habitation et des bâtiments d'exploitation, qui ne relèvent pas du même régime. Les premiers appellent le dossier de diagnostic technique complet, soit 6 à 9 pièces ; les seconds, s'ils sont à usage professionnel et antérieurs au 1ᵉʳ juillet 1997, relèvent du dossier technique amiante et non du constat de vente.
Ce qui change par rapport à un logement ordinaire
Un chai, une cave ou un hangar à usage professionnel impose au propriétaire un dossier technique amiante — une obligation permanente, indépendante de tout projet de vente, que beaucoup de propriétaires découvrent au moment de céder le bien.
Le piège le plus fréquent
La surface habitable déclarée dans l'annonce ne doit inclure que les locaux d'habitation. Y ajouter les volumes d'exploitation expose à une action en diminution du prix si le bien est en copropriété, et à une contestation dans tous les cas.
Ce qu'il faut préparer avant la visite
- Le relevé cadastral complet
- La ventilation entre surfaces d'habitation et surfaces d'exploitation
- Le dossier technique amiante des bâtiments professionnels
- Le mode d'assainissement de chaque bâtiment habité
Les diagnostics concernés
Questions fréquentes
Les dépendances sont-elles diagnostiquées séparément ?
Oui, dès qu'elles sont closes et couvertes. La règle ne parle ni de surface ni de valeur : un pool house avec murs et toiture, une maison de gardien, un garage aménagé, une orangerie sont autant de bâtiments à repérer pour l'amiante et le plomb. Le bassin d'une piscine, lui, n'est pas un bâtiment — mais son local technique en est un, et c'est souvent là que se trouvent les canalisations en fibrociment. C'est ce qui explique qu'une propriété de 400 m² demande plus de temps que trois appartements de même surface totale.
Faut-il un diagnostic pour les bâtiments agricoles ?
Ils échappent au DPE quand leur demande énergétique est faible ou nulle — un chai, une grange, une remise non chauffée. Ils n'échappent pas au repérage amiante si le permis est antérieur au 1er juillet 1997, et c'est précisément là que se trouvent les couvertures en fibrociment. Sur un domaine, la question n'est donc pas « combien de bâtiments sont chauffés » mais « combien sont clos et couverts » : la réponse est presque toujours plus grande que ce que le vendeur avait en tête.
Et l'assainissement non collectif ?
Le contrôle est à la charge du vendeur et son rapport doit avoir moins de trois ans à la date de l'acte — article L.1331-11-1 du code de la santé publique. Il relève du service public d'assainissement non collectif de la commune, dont les délais peuvent atteindre plusieurs semaines. Sur un domaine isolé, c'est la pièce qui décale les signatures, et la seule que nous ne pouvons pas accélérer.
Combien de temps les diagnostics restent-ils valables ?
Chacun a sa propre durée, et c'est la plus courte qui commande la date de signature. Le DPE vaut dix ans. L'électricité et le gaz, trois ans à la vente. Le constat plomb est illimité s'il est négatif, un an seulement s'il révèle du plomb. Le repérage amiante est sans limite de durée quand il ne trouve rien, à condition d'avoir été établi après le 1er janvier 2013. L'état des risques et l'état parasitaire tiennent six mois — ce sont eux qui font vieillir un dossier, et la raison pour laquelle on ne les commande pas trop tôt.
Sur quoi repose cette page
Les seuils cités ci-dessus ne sont pas des usages de la profession : ce sont des obligations écrites, et chacune est vérifiable.
- Le dossier technique amiante exigé du propriétaire de locaux professionnels
- articles R.1334-29-4 à R.1334-29-7 du Code de la santé publique
- La surface privative déclarée en copropriété
- article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dite loi Carrez
- Le repérage amiante avant vente
- articles R.1334-14 et suivants du Code de la santé publique
Les diagnostics obligatoires pour un domaine, un par un
- Dossier complet sur l'habitation
- 6 à 9 pièces selon l'année de construction, exactement comme pour une maison individuelle.
- Dossier technique amiante sur les bâtiments professionnels
- Chai, cave, hangar : s'ils sont à usage professionnel et antérieurs au 1ᵉʳ juillet 1997, ils relèvent du DTA — une obligation permanente du propriétaire, indépendante de toute vente.
- DPE sur les seuls locaux d'habitation
- Les bâtiments d'exploitation en sont exclus. Les inclure fausserait le résultat et la surface déclarée.
- État des risques
- Systématique, comme à toute vente. Généré à l'adresse exacte : sur un domaine étendu, plusieurs parcelles peuvent relever de zonages différents, et c'est celui du bâti d'habitation qui est retenu. Validité 6 mois.
- Assainissement
- Une vérification par installation : un domaine en compte souvent plusieurs, avec des régimes différents.
- Électricité et gaz
- Sur les locaux d'habitation. Les installations professionnelles relèvent d'un contrôle distinct, au titre du code du travail.
Pour voir ce que cela donne sur un bien concret, nous avons reconstitué le dossier complet d'une villa de 320 m² à Saint-Tropez : les pièces retenues, celles qui ne s'appliquent pas, et le calendrier.
Une mission réelle sur ce type de bien : le pool house non déclaré d'une villa des années 1970, un second passage, et un DPE sorti en E là où l'annonce annonçait un D.
Combien de temps prend la visite
Une à deux journées. La difficulté d'un domaine n'est pas sa taille mais sa ventilation juridique : il faut d'abord établir quel bâtiment relève de quel régime, avant même de commencer à mesurer. Cette étape se prépare sur plans, en amont de la visite.
Ce qui fait varier le devis
Nous n'affichons pas de grille tarifaire : sur ce segment, un prix annoncé sans avoir vu le bien est un prix faux. Voici ce que nous demandons pour l'établir.
- La ventilation entre surfaces d'habitation et surfaces d'exploitation.
- Le nombre de bâtiments professionnels soumis au dossier technique amiante.
- Le nombre d'installations d'assainissement distinctes.
- La disponibilité du relevé cadastral et des plans.
- L'existence d'un DTA antérieur, à mettre à jour plutôt qu'à créer.
Les autres types de biens
- Villa — Une villa des années 1970 à 1990 échappe au constat plomb — le seuil est 1949 — mais reste soumise au repérage amiante, dont le seuil est juillet 1997.
- Chalet — Le potentiel radon.
- Mas — L'assainissement non collectif concerne la quasi-totalité des mas isolés.
- Château — Le DPE d'un bâtiment classé antérieur à 1948 peut être établi par la méthode sur factures plutôt que par calcul conventionnel.
- Propriété de caractère — Un classement E, F ou G déclenche l'audit énergétique à la vente.