Quels diagnostics sont obligatoires pour un mas ?
Un mas est presque toujours antérieur à 1949, ce qui déclenche à la fois le constat de risque d'exposition au plomb et le repérage amiante. Les bâtiments agricoles reconvertis — bergerie, magnanerie, remise — comptent chacun comme un bâtiment distinct dès lors qu'ils sont clos et couverts.
Ce qui change par rapport à un logement ordinaire
La pierre et la terre crue ne contiennent pas d'amiante, mais les rénovations des années 1960 à 1990 en ont introduit partout : dalles de sol, colles, conduits de fumée en fibrociment, plaques de toiture des annexes. Le repérage porte sur les matériaux ajoutés, pas sur le bâti d'origine.
Le piège le plus fréquent
L'assainissement non collectif concerne la quasi-totalité des mas isolés. Son contrôle est valable trois ans à la vente et relève du service public d'assainissement, pas du diagnostiqueur : il faut l'anticiper, les délais de rendez-vous sont longs.
Ce qu'il faut préparer avant la visite
- Le rapport d'assainissement non collectif s'il existe
- La liste des bâtiments annexes — bergerie, remise, magnanerie
- L'historique des rénovations, qui oriente le repérage amiante
- L'année de construction du corps principal
Les diagnostics concernés
Questions fréquentes
Le mas est-il raccordé, et qu'est-ce que ça change ?
Beaucoup de mas ne le sont pas. Sans raccordement au tout-à-l'égout, le contrôle de l'installation d'assainissement non collectif devient obligatoire à la vente, à la charge du vendeur, avec un rapport de moins de trois ans à la date de l'acte — article L.1331-11-1 du code de la santé publique. Il est réalisé par le service public d'assainissement non collectif de la commune. Ses délais lui appartiennent : c'est la première pièce à lancer, pas la dernière.
Les toitures des dépendances contiennent-elles de l'amiante ?
C'est le cas le plus fréquent sur ce type de propriété. Le repérage est obligatoire dès que le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, et les plaques ondulées en fibrociment des remises, bergeries et hangars agricoles entrent dans cette période. Le corps de logis restauré peut être parfaitement sain pendant qu'une remise du fond du terrain ne l'est pas — et c'est bien elle qui bloque la vente si personne ne l'a repérée.
Les dépendances sont-elles diagnostiquées séparément ?
Oui, dès qu'elles sont closes et couvertes. La règle ne parle ni de surface ni de valeur : un pool house avec murs et toiture, une maison de gardien, un garage aménagé, une orangerie sont autant de bâtiments à repérer pour l'amiante et le plomb. Le bassin d'une piscine, lui, n'est pas un bâtiment — mais son local technique en est un, et c'est souvent là que se trouvent les canalisations en fibrociment. C'est ce qui explique qu'une propriété de 400 m² demande plus de temps que trois appartements de même surface totale.
L'audit énergétique s'applique-t-il à ce type de bien ?
Oui, dès lors que le bien est détenu par un seul propriétaire et classé D à G. Ce qui change ici, c'est le périmètre de l'audit : il porte sur le logement diagnostiqué, pas sur l'ensemble du terrain. Une dépendance qui constitue un logement autonome relève de son propre DPE, donc de son propre audit si son étiquette le commande — et deux audits sur une même propriété n'ont rien d'exceptionnel dès qu'une maison d'amis est habitable toute l'année.
Combien de temps les diagnostics restent-ils valables ?
Chacun a sa propre durée, et c'est la plus courte qui commande la date de signature. Le DPE vaut dix ans. L'électricité et le gaz, trois ans à la vente. Le constat plomb est illimité s'il est négatif, un an seulement s'il révèle du plomb. Le repérage amiante est sans limite de durée quand il ne trouve rien, à condition d'avoir été établi après le 1er janvier 2013. L'état des risques et l'état parasitaire tiennent six mois — ce sont eux qui font vieillir un dossier, et la raison pour laquelle on ne les commande pas trop tôt.
Sur quoi repose cette page
Les seuils cités ci-dessus ne sont pas des usages de la profession : ce sont des obligations écrites, et chacune est vérifiable.
- Le constat plomb sur le bâti antérieur à 1949
- articles L.1334-5 et R.1334-10 du Code de la santé publique
- Le repérage amiante sur les matériaux ajoutés
- articles R.1334-14 et suivants du Code de la santé publique
- Le contrôle d'assainissement non collectif, valable trois ans à compter de la date du contrôle et non de celle du rapport
- article L.1331-11-1 du Code de la santé publique
Les diagnostics obligatoires pour un mas, un par un
- Plomb
- Quasi systématique : un mas est presque toujours antérieur à 1949. Les peintures des menuiseries anciennes sont le point de contrôle principal.
- Amiante
- Systématique également, mais sur les matériaux AJOUTÉS : plaques de fibrociment des annexes, dalles de sol, colles et conduits posés entre 1960 et 1997. La pierre et la terre crue n'en contiennent pas.
- DPE
- Systématique. Les murs épais donnent une inertie que la méthode conventionnelle ne valorise pas : le résultat est souvent moins bon que le confort réel.
- Assainissement non collectif
- Dès que le mas n'est pas raccordé au tout-à-l'égout, ce qui est la règle en zone isolée. Contrôle valable 3 ans, réalisé par le service public — pas par le diagnostiqueur.
- Électricité et gaz
- Dès 15 ans. Sur un bâti rénové par étapes, les installations coexistent souvent sur plusieurs époques.
- État termites
- Dans les communes visées par arrêté préfectoral, fréquentes dans le Sud. Validité 6 mois.
Pour voir ce que cela donne sur un bien concret, nous avons reconstitué le dossier complet d'une villa de 320 m² à Saint-Tropez : les pièces retenues, celles qui ne s'appliquent pas, et le calendrier.
Une mission réelle sur ce type de bien : le pool house non déclaré d'une villa des années 1970, un second passage, et un DPE sorti en E là où l'annonce annonçait un D.
Combien de temps prend la visite
Le corps principal se relève en une demi-journée. Chaque bâtiment annexe clos et couvert — bergerie, magnanerie, remise, cave — ajoute une à deux heures. Sur un mas restauré par tranches, l'historique des travaux est ce qui pèse le plus : c'est lui qui oriente le repérage amiante, et son absence oblige à multiplier les sondages.
Ce qui fait varier le devis
Nous n'affichons pas de grille tarifaire : sur ce segment, un prix annoncé sans avoir vu le bien est un prix faux. Voici ce que nous demandons pour l'établir.
- Le nombre de bâtiments annexes vendus avec le mas.
- L'existence d'un rapport d'assainissement en cours de validité, ou la nécessité de le programmer.
- L'historique des rénovations : sans lui, le repérage amiante suppose davantage de prélèvements.
- Le zonage termites de la commune.
- L'accès aux combles, aux caves et aux vides sanitaires.
Les autres types de biens
- Villa — Une villa des années 1970 à 1990 échappe au constat plomb — le seuil est 1949 — mais reste soumise au repérage amiante, dont le seuil est juillet 1997.
- Chalet — Le potentiel radon.
- Château — Le DPE d'un bâtiment classé antérieur à 1948 peut être établi par la méthode sur factures plutôt que par calcul conventionnel.
- Domaine — La surface habitable déclarée dans l'annonce ne doit inclure que les locaux d'habitation.
- Propriété de caractère — Un classement E, F ou G déclenche l'audit énergétique à la vente.